לא הכל ורוד- יש גם סכנות וחשיפות בהתחדשות עירונית/ יוסי בר דוד

לא הכל ורוד- יש גם סכנות וחשיפות בהתחדשות עירונית/ יוסי בר דוד

הדרישה הגוברת לדירות מגורים בעיקר באזורי הביקוש לצד מחסור בקרקעות לבנייה הביאו בשנים האחרונות לעלייה משמעותית בהתעניינות ורצון בעלי דירות לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית. אך מה שנראה כעסקת "חייהם" של בעלי הדירות טומנת בחובה לא מעט קשיים, סכנות וחשיפות העלולים להפוך את עסקת החלומות לסיוט מתמשך. יזם הנדל"ן הוותיק ומבעלי קבוצת YBDI, המשמש יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית בארגון הקבלנים והבונים תל אביב והמרכז. מר יוסי בר דוד, במאמר המפרט לבעלי הדירות בגט סטטוס, את כלל החשיפות והסכנות בתהליך וכיצד ניתן להתמודד איתם.

כשבעלי דירות מתחילים להתגבש סביב רעיון לקדם פרויקט התחדשות עירונית הם לעיתים שוכחים פרט אחד מאוד משמעותי- כדי לבצע פרויקט התחדשות עירונית אתם נדרשים לסכן את הנכס הכלכלי הגדול ביותר שלכם. בהתחדשות עירונית כמו בכל פעילות עסקית עם פוטנציאל רווח גדול קיים גם סיכון משמעותי שברוב המקרים בעלי הדירות אפילו לא מודעים אליו. זה בדיוק השלב בו אתם כבעלי דירות חייבים לדרוש מאנשי המקצוע המלווים אותכם את הערבויות והביטחונות שתפקידם להגן עליכם לאורך המסע שנקרא התחדשות עירונית.

הריסת המבנה-האירוע המרגש שפותח את צוהר החשיפות

דווקא אחד הרגעים הכי מרגשים שבעלי דירות עוברים במהלך התחדשות עירונית, רגע הריסת הבניין הישן, בו כולם מוצפים בהתרגשות ותחושות של עוד רגע מגשימים את החלום. הוא הרגע בו הם נכנסים לאזור המסוכן ונחשפים לסכנות בתהליך והסיבה מאוד פשוטה. עד להריסת הדירה הישנה מי שספג את הסיכונים הוא היזם שקידם את הפרויקט והנייר בו נכתב ההסכם של הפרויקט ולפי האמירה הידועה, "הנייר סופג הכל". אך מאותו הרגע המרגש בו הדירה הישנה שלכם נהרסת אתם, כבעלי דירות, עמדתם בהתחייבותכם בעסקה, בתקווה כי אנו בצד השני נעמוד גם בהתחייבותנו ואתם תזכו להיכנס לדירה החדשה שלכם. תקופת ההמתנה הזו בה בעלי הדירות "ממתינים לדירה" נקראת תקופת החשיפה- הדירה הישנה נהרסה הדירה החדשה עדיין לא בנויה ואתם נשארים עם תקווה. ראשית נתחיל עם צפירת הרגעה – רוב המוחלט של הפרויקטים בהתחדשות עירונית עוברים ללא בעיות מיוחדת. אך באותה נשימה חשוב לומר שהערבויות והביטחונות נכתבו מתוך ניסיון שנצבר לאחר שחלק מהחששות התממשו ובעלי הדירות עברו מהתחדשות עירונית לסיוט משפטי.

תהליכי התחדשות עירונית בכלל ופרויקטים של פינוי בינוי בפרט עלולים לערוך כ- 10 שנים. הבנה זו מחייבת אותנו, כיזמי נדל"ן, להקדים תרופה למכה ולהעניק לכם "פוליסת ביטוח" הכוללת את הערבות המרכזית בפרויקט והיא- הערבויות הבנקאיות. תפקידם של הערבויות הבנקאיות היא לדאוג  להגן על שווי הנכס שלכם בכל רגע נתון של פשיטת רגל אך כאן נשאלת השאלה- על איזה נכס מדובר? הנכס הישן או החדש? והתשובה ברורה. ברגע שמסרתם את דירתכם הישנה אתם ביצעתם את חלקכם בעסקה ולכן על ע"פ ההסכם מגיע לכם כבר דירה חדשה מה שמחייב שהערבות הבנקאית ע"פ חוק המכר שיתקבע לפי שווי הדירה החדשה.

תקופת ההמתנה- מי מגן עליכם בתקופת השכירות?

החשיפה הזו קיימת רק בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א הריסה ובנייה. בפרויקטים אלו בעלי הדירות מעבירים את תקופת ההמתנה עד לאכלוס בדירה החדשה בדירות המושכרות הממומנות ע"י היזם למשך כל תקופת בניית הפרויקט. מדובר בשלב בו המעמסה הכלכלית על היזם היא גדולה מה שמדגיש את החשיבות האדירה של בחירה מושכלת ומסודרת של יזם בעל ניסון  וחוסן פיננסי. במקביל תמיד חשוב להיות מגובים משפטית ולכן אנו כיזמים נדרשים גם לדאוג לערבויות בנקאיות מתאימות לאופי הפרטיקט  אשר תבטיח את תשלום דמי השכירות. הערבות המקובלת במקרים אלו היא ערבות אישית הניתנת לכל אחד מבעלי הדירות, מדובר בערבות בנקאית אוטונומית בגובה השווה לסך דמי השכירות של כלל בעלי הדירות המוכפלת בתקופת הבנייה שנקבעה בהסכם. 

אתם בעלי הקרקע- אל תחשפו בשלבי הבנייה

לפחות אחת לחודש אנו שומעים, לצערנו, על אירועי בטיחות קשים באתרי בניה המסתיימים במקרים הטובים בפציעות קשות ובהתחדשות עירונית זה לחלוטין מסוכן גם לבעלי הדירות. מה הקשר  בן תאונות עבודה לבעלי הדירות? בעלי הדירות הם בעלי הקרקע והם אינם מתנתקים מהקרקע באף שלב בפרויקט ולכן במידה וחלילה מתרחשת תאונה בטיחותית באתר הבנייה בזמן העבודות על הפרויקט כבעלי הקרקע הם חשופים לתביעה. על מנת להימנע מהחשיפה הזו על בעלי הדירות לוודא כי פינוי הדירות הישנות לא נעשה לפני קבלת פוליסת ביטוח אישית על שמם לכל אירוע שעלול לקרות באתר הבנייה.

מעטפת ערביות מלאה עד לסיום מוצלח של העסקה

בסיום הפרויקט בעלי הדירות בהתחדשות עירונית עתידים לקבל דירה חדשה וכמו כל בעל דירה חדשה גם הם חייבים לבחון היטב את מצב הדירה החדשה לאחר שהתקבלה וכמובן לוודא כי היזם יפעל לבצע רישום של הדירה על שמכם. כבר בחתימה על ההסכם בעלי הדירות חייבים לוודא כי קיימות ערביות בדק ורישום הזכויות בלשכת רישום מקרקעין המאפשרות, במידה והיזם מתעכב, להשלים את פערי הביצוע או את פערי רישום הנכס ולממש את הערבות.

הרעיון לפיו בעלי הדירות בהתחדשות עירונית מוותרים על הדירה הישנה תמורת דירה חדשה בפרויקט חדש הוא מה שהופך את הפרויקטים של התחדשות עירונית למפתים מאוד אך יחד עם זאת גם לבעלי סיכונים רבים. בחירה נכונה של יזם הדואג לכלל הבטוחות והערבויות יחד, הוא זה שיכול להגן ולהוביל את בעלי הדירות ממצב בו הם כבר לא תלויים בהבטחות אלא מוגנים כמעט מכל תקלה בדרך ואף גם להוות תמריץ עבור היזם של הפרויקט להביא לסיום הפרויקט בדרך המהירה והטובה ביותר.   

שתפו את המאמר

צרו איתנו קשר

מאמרים נוספים

באמצעות מיגון ופתרונות מגורים- ההתחדשות עירונית כמפתח ליצירת חוסן לאומי- גד גרשון

כבר בשנת 1998 הכריזו במשרד הבינוי והשיכון על תוכנית מהפכנית לפיה יהרסו מבנים ישנים על מנת לייצר שכונות חדשות , שבהן יבנו דירות בטוחות , ממוגנות יותר ועמידות לרעידות אדמה, עבור התושבים. כאשר הפתרון ברובו, אמור לבוא מיזמים פרטיים. מאז עברו כ- 25 שנים בהם התכנית הממשלתית להתחדשות עירונית עוברת שינויים ועדכונים לצורך קידום הבנייה בישראל. אך עם השנים נעה ההתחדשות העירונית ממטרתה המקורית כצורך לאומי להגנה על ביטחון האזרחים במדינה להזדמנות עסקית כלכלית והאופציה היחידה לחידוש פני שכונות ותיקות במצב רעוע ביותר. לצערנו, מלחמת חרבות ברזל הוכיחה לנו, באופן כואב מאוד, כי להתחדשות העירונית יש תפקיד חשוב מאוד לפני הכל בהגנה על חיי אדם אך גם ביצירת חוסן לאומי כלכלי כמי שעתידה להוביל את הנדל"ן למגורים בישראל. גד גרשון, סמנכ"ל להתחדשות עירונית בחברת שפיר מגורים, במאמר לבעלי הדירות המחוברים למערכת המידע בגט סטטוס. על חשיבות ההתחדשות העירונית וכיצד לקדם אותה בצורה מהירה יותר ביום שלאחר המלחמה.

קרא עוד »

די לסחבת- התחדשות עירונית היא משימה מדינית ולא אזרחית/ אברהם שמש

הדרישה הגוברת לדירות מגורים בעיקר באזורי הביקוש לצד מחסור בקרקעות לבנייה הביאו בשנים האחרונות לעלייה משמעותית בהתעניינות ורצון בעלי דירות לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית. אך מה שנראה כעסקת "חייהם" של בעלי הדירות טומנת בחובה לא מעט קשיים, סכנות וחשיפות העלולים להפוך את עסקת החלומות לסיוט מתמשך. יזם הנדל"ן הוותיק ומבעלי קבוצת YBDI, המשמש יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית בארגון הקבלנים והבונים תל אביב והמרכז. מר יוסי בר דוד, במאמר המפרט לבעלי הדירות בגט סטטוס, את כלל החשיפות והסכנות בתהליך וכיצד ניתן להתמודד איתם.באופן עקרוני מדובר בבשורה טובה, הרי בפרויקטים של פינוי בינוי יוצרים סיטואציה קלאסית של ניצחון משולב. מצד אחד אנשי המקצוע- יזמים, עו"ד, שמאים וכו' שיוזמים ומתכננים עסקאות עם אחוזי רווח סבירים באזורי ביקוש, ומצד שני בעלי הדירות שעומדים במידה מסוימת לפני ה- "אקזיט" על הדירה שלהם ויכולים לדאוג לעצמם לעתיד מבטיח ובטוח, אך כפי שאנו יודעים המציאות הרבה יותר מורכבת וחסרת בהירות במיוחד כשמדובר בפרויקטים ארוכים ומורכבים כמו פינוי בינוי. לשם כך ועל מנת ליצר קצת ודאות ושקיפות החליט יובל רוזיו, מנכ"ל קבוצת רוזיו התחדשות עירונית, להרים את הכפפה ולעזור לדיירים שעובדים עם מערכת ניהול הפרויקטים של גט סטטוס להבין את תהליכי הביצוע של פרויקט פינוי בינוי ולחבר בצורה נכונה ואפקטיבית בין הדיירים לבין הענף המקצועי ובכך להפוך את מסע ההתחדשות העירונית ה"חשוך והסבוך" לבהיר וברור.

קרא עוד »
יוסי מזרחי גשם

המהפכה המשפטית – כל מה שחשוב לבעלי הדירות לדעת על חוק ההסדרים 2023/ יוסי מזרחי

הדרישה הגוברת לדירות מגורים בעיקר באזורי הביקוש לצד מחסור בקרקעות לבנייה הביאו בשנים האחרונות לעלייה משמעותית בהתעניינות ורצון בעלי דירות לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית. אך מה שנראה כעסקת "חייהם" של בעלי הדירות טומנת בחובה לא מעט קשיים, סכנות וחשיפות העלולים להפוך את עסקת החלומות לסיוט מתמשך. יזם הנדל"ן הוותיק ומבעלי קבוצת YBDI, המשמש יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית בארגון הקבלנים והבונים תל אביב והמרכז. מר יוסי בר דוד, במאמר המפרט לבעלי הדירות בגט סטטוס, את כלל החשיפות והסכנות בתהליך וכיצד ניתן להתמודד איתם.באופן עקרוני מדובר בבשורה טובה, הרי בפרויקטים של פינוי בינוי יוצרים סיטואציה קלאסית של ניצחון משולב. מצד אחד אנשי המקצוע- יזמים, עו"ד, שמאים וכו' שיוזמים ומתכננים עסקאות עם אחוזי רווח סבירים באזורי ביקוש, ומצד שני בעלי הדירות שעומדים במידה מסוימת לפני ה- "אקזיט" על הדירה שלהם ויכולים לדאוג לעצמם לעתיד מבטיח ובטוח, אך כפי שאנו יודעים המציאות הרבה יותר מורכבת וחסרת בהירות במיוחד כשמדובר בפרויקטים ארוכים ומורכבים כמו פינוי בינוי. לשם כך ועל מנת ליצר קצת ודאות ושקיפות החליט יובל רוזיו, מנכ"ל קבוצת רוזיו התחדשות עירונית, להרים את הכפפה ולעזור לדיירים שעובדים עם מערכת ניהול הפרויקטים של גט סטטוס להבין את תהליכי הביצוע של פרויקט פינוי בינוי ולחבר בצורה נכונה ואפקטיבית בין הדיירים לבין הענף המקצועי ובכך להפוך את מסע ההתחדשות העירונית ה"חשוך והסבוך" לבהיר וברור.

קרא עוד »
אמה כהן

לא חותמים לפני שמבינים- כיצד מארגנים נכון פרויקט התחדשות עירונית? אמה כהן

עם שנים של ניסיון הכולל ליווי של אלפי בעלי דירות בלא מעט פרויקטים נוכחתי לראות בשטח כי ניהול פרויקט מקצועי, אישי, מסודר, טכנולוגי ושקוף הכרחי מאוד כדי לקדם את הפרויקט בצורה יעילה וטובה. אני רואה את תפקיד המארגן כאביר בעלי הדירות המוכן להגן עליהם בידע מקצועי, לסייע ולקדם את הפרויקט בשיתוף עם אנשי המקצוע המתאימים וליצר מערכת מאוחדת של כלל באנשי המקצוע, הדואגים לשקף ולעבוד בצורה יעילה, מקצועית וטכנולוגית על מנת להוביל, לקדם, להנגיש מידע ולהוביל את הפרויקט להצלחה.

קרא עוד »