מדובר בעובדה מוגמרת וברורה- עתיד הבנייה למגורים נמצא בענף ההתחדשות עירונית. בהינתן דיונים קדחתניים על העתיד של תכנית התמ"א 38, אנו עתידים לראות צמיחה אדירה בקידום פרויקטים של פינוי בינוי והם אלו שיובילו את ענף הנדל"ן בשנים הבאות.
באופן עקרוני מדובר בבשורה טובה, הרי בפרויקטים של פינוי בינוי יוצרים סיטואציה קלאסית של ניצחון משולב. מצד אחד אנשי המקצוע- יזמים, עו"ד, שמאים וכו' שיוזמים ומתכננים עסקאות עם אחוזי רווח סבירים באזורי ביקוש, ומצד שני בעלי הדירות שעומדים במידה מסוימת לפני ה- "אקזיט" על הדירה שלהם ויכולים לדאוג לעצמם לעתיד מבטיח ובטוח, אך כפי שאנו יודעים המציאות הרבה יותר מורכבת וחסרת בהירות במיוחד כשמדובר בפרויקטים ארוכים ומורכבים כמו פינוי בינוי. לשם כך ועל מנת ליצר קצת ודאות ושקיפות החליט יובל רוזיו, מנכ"ל קבוצת רוזיו התחדשות עירונית, להרים את הכפפה ולעזור לדיירים שעובדים עם מערכת ניהול הפרויקטים של גט סטטוס להבין את תהליכי הביצוע של פרויקט פינוי בינוי ולחבר בצורה נכונה ואפקטיבית בין הדיירים לבין הענף המקצועי ובכך להפוך את מסע ההתחדשות העירונית ה"חשוך והסבוך" לבהיר וברור.
1. ניהול פרויקטים יעיל שמוביל את נציגות הדיירים כבר בהתחלה
כידוע במחוזותינו: שלושה ישראלים- ארבע דעות. פרויקטים של התחדשות עירונית בכלל ופרויקטים של פינוי בינוי בפרט כוללים לעתים עשרות ואפילו מאות של בעלי דירות שמהווים 50 אחוז מהעסקה מה שיוצר אתגר מקצועי מורכב מאוד הכולל ניהול, ארגון ועדכון של כלל בעלי הדירות, לכן מיד לאחר שמתגבשת בקרב בעלי הדירות במתחם המחשבה לבצע פרויקט התחדשות עירונית חשוב מאוד להתארגן, לבחור נציגות מקרב הדיירים ולבחור מערכת ניהול טכנולוגית שתוכל להקל על התקשורת השוטפת של גורמי המקצוע מול בעלי הדירות ולנהל את מאות שלבי הביצוע והעדכונים שקיימים בתהליך. בנוגע לנציגות הדיירים חשוב כי לכל בניין במתחם הפרויקט יהיה נציגות מול גורמי המקצוע ותפקיד נציגות הדיירים הוא לקבוע את תוואי הפרויקט והיא לוקחת חלק משמעותי בבחירת בעלי המקצוע השונים שיובילו אתה התהליך (יזם, עורך דין דיירים, חברה מארגנת וכו'). לאחר ניהול של פרויקטים רבים בהתחדשות עירונית עם אלפי בעלי דירות אנו בקבוצת רוזיו יודעים היטב כי נציגות דיירים חזקה ובעיקר החלטית, תורמת משמעותית למימוש פרויקטים של התחדשות עירונית.
2. בחירת עורך דין דיירים- מי מוביל אתכם בעסקה?
בניהול עסקה כל כך מורכבת וארוכה כמו פרויקט פינוי בינוי, חשוב מאוד לבחור בתחילת הדרך את העו"ד שילווה את אתכם בתהליך. כאשר נגשים לבחירת עו"ד ישנם לא מעט פרמטרים שנכון לכם לשים לב אליהם כגון: מה הניסיון המקצועי שלו בייצוג פרויקטים מהסוג שאתם עומדים לנהל? האם הוא מתמחה בהתחדשות עירונית או שמא מרבית העסקאות שלו היו עסקאות מכר במקרקעין? האם הוא מייצג רק דיירים או גם יזמים? אלו פרויקטים דומים ביצע בעבר? יהיה נכון ללמוד קצת אודותיו כדי למנוע ניגוד עניינים עם גורמים אחרים בעסקה כמו יזמים שייצג בעסקאות אחרות, כמובן האם הוא דוגל ביצירת שקיפות טכנולוגית בשיתוף עם החברות היזמיות או שמא הוא דוגל בשיטת ה-"יהיה בסדר" ולבסוף אל תשכחו שמדובר בתהליך ארוך הדורש המון סבלנות ולכן אל תזלזלו באינטואיציה שלכם, תנו דגש על יחסי האנוש והגישה האישית, כשתגיעו לרגעים המותחים והמורכבים בתהליך תודו לנו על הטיפ הזה.
3. בחירת יזם: קו פרשת המים של הפרויקט
בחירת חברה יזמית היא ככול הנראה הבחירה הקריטית בתהליך. מדובר בהחלטה שתכריע מי תהייה החברה שבידיה תפקידו את הנכס הכלכלי הגדול ביותר שלכם. יש לזכור כי ענף ההתחדשות העירונית התפתח מאוד ונכון להיום קיימים בשוק ההתחדשות העירונית למעלה מ-1000 חברות יזמיות, אך לא כולן בעלות אותן יכולות ואמצעים היכולים להתאים לאופי ומורכבות של פרויקט פינוי בינוי. נציגות דיירים מקצועית בשילוב עם עו"ד הדיירים מגבשים בשלב זה את מכרז היזמים שתפקידו להיות מאין סנן של חברות שאולי פחות מתאימות לתהליך באמצעות בחינה של מספר נושאים כמו: תנאי סף של כמות הפרויקטים שהחברה ביצעה בפועל, בחינה של קצב ההתקדמות של אותם הפרויקטים, ניתוח של יכולת וחוסן כלכלי של החברה ומאוד חשוב לבחון את מידת המעורבות והעדכונים השוטפים שאותה חברה דואגת לקיים בפרויקטים אחרים תוך קביעת התניה כי חובה לנהל את התהליך עם מערכת ניהול פרויקטים טכנולוגית שתהייה מסוגלת ובטוחה מספיק כדי להצליח להכיל ניהול של מאות עדכונים, שלבים ומסמכים.
4. חשיבות מפקח הבניה להצלחת הפרויקט
למפקח הבנייה ישנה חשיבות רבה בשמירה על לוחות הזמנים בתהליך, בחינת איכות הבנייה על פי תקני הבנייה הרלוונטיים ובנוסף עליו לוודא שהתהליך מתבצע לפי החוק ולפי מה שסוכם בחוזה. לעתים ניתן לטעות ולחשוב שמפקח הבנייה מגיע כ"נציג" של היזם אשר משרת את טובתו, אך בפועל המצב הפוך ותפקידו העיקרי של מפקח הבניה הוא שמירה על האינטרסים של הדיירים.
5. אישור הועדה מקומית
לאחר שנבחרו בעלי התפקידים בפרויקט, נדרש היזם לקחת את פרויקט הפינוי בינוי לאישור הועדה המקומית לתכנון ובנייה. תפקיד הועדה הוא לבחון את הצעת היזם ואת ההתכנות שלה לפי ההנחיות והכללים של הראשות המקומית הרלוונטית, לאחר הבחינה נדרש מהועדה המקומית להגיש לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה את המלצותיה אם לאשר את הפרויקט או לא. כיום ישנם לא מעט רשויות מקומיות שהחליטו להעניק לתושבים שלהם חווית התחדשות עירונית טכנולוגית באמצעות גט סטטוס ולנו כחברה יזמית שפועלת בשקיפות בעלת תו השקיפות של גט סטטוס זה תורם ואף מצליח לקצר תהליכי עבודה.
6. מתחילים לגעת במספרים: בחירת שמאי
בהתאם להסכמות שהגיע היזם מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, נדרש ממנו לשכור שמאי מקרקעין חיצוני על מנת להכין תכנית כלכלית מותאמת לפרויקט ולהגישה לאישור בפני הוועדה המחוזית.
7. מתחילים לראות את האור: אישור הועדה המחוזית
לאחר שהתכנית שהציג היזם אושרה באופן עקרוני ע"י הוועדה המקומית, נדרש היזם להציג תכנית פרטנית בפני הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, יחד עם הדו"ח הכלכלי של שמאי המקרקעין ותכניות האדריכל שגובשו לפני כן. לוועדה המחוזית מוגשת תכנית מפורטת הבודקת ובוחנת את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט והתאמתו לתכנון האזורי. התכנית מתייחסת בין היתר לנושאים כגון: צפיפות המתחם, כמות הדירות המתוכננות, כמות הקומות, היקף השטח הציבורי ועוד. לאחר אישור הועדה המחוזית, יכול היזם להתקדם לשלבים הבאים בהם: היתר בניה, פינוי המתחם, הריסתו ותהליך הבנייה. מדובר בנושא מורכב וקשה בפני עצמו, אך בשלב מתקדם זה נוכל כבר להתחיל לדמיין את עצמנו יושבים בדירה החדשה והמושקעת שלנו.
פינוי בינוי- אומנם מורכב אך בטוח מאוד אפשרי
כפי שניתן לראות אנו מדברים על תהליך ארוך ובירוקרטי מאוד הדורש ידע, הבנה רבה, בחירה נכונה ומושכלת של אנשי מקצוע כשבראשם חברה יזמית ותיקה ומקצועית המסוגלת לייצר סינרגיה בין בעלי התפקידים. בחירה מושכלת ויסודית יכולה להיות ההבדל בין ביצוע פרויקט התחדשות עירונית מוצלח ויעיל לבין תהליך ארוך מורכב ומיידע. למרות הניסיון הרב שצברנו בקבוצת רוזיו כחברה יזמית ותיקה ומובילה בענף ההתחדשות העירונית, גם אנו לא נצליח להכיל את כלל השלבים והנושאים שיש להכיר וללמוד בדרך לביצוע הפרויקט, אך באותה נשימה, במאמר זה הצלחנו לתת לכם כיוון כללי כדי שתוכלו להבין קצת יותר לאן פניכם מועדות.
