המכשולים בדרך לביצוע התחדשות עירונית וכיצד ניתן להימנע מהם/ עו"ד נורית כהן קצב

המכשולים בדרך לביצוע התחדשות עירונית וכיצד ניתן להימנע מהם/ עו"ד נורית כהן קצב

למתבונן מהצד נראה כי ביצוע וקידום פרויקטים בהתחדשות עירונית הם עניין פשוט. הרי מי לא היה רוצה לוותר על הדירה הישנה שלו תמורת קבלת דירה חדשה בפרויקט יוקרתי? אך המציאות מוכיחה כי ברגע שמתחילים לקדם פרויקט מופיעים מכשולים רבים כמו: חוסר שקיפות וודאות, חוסר ניסיון וידע מקצועי וגם לא מעט מקרי סחטנות, קנאה ותתפלאו גם שיכרון כוח. ביקשנו מעורכת הדין נורית כהן-קצב, שותפה מייסדת במשרד עורכי הדין KDC כהן קצב, קרן, דהן ושות', מהמשרדים המובילים והמבטיחים בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית, לשתף אותנו מהניסיון הרב שלה בתחום ולהסביר כיצד ניתן להקדים תרופה למכשולים ולקדם את הפרויקט בהצלחה.

משרד עורכי דין KDC

נראה כי פרויקטים של התחדשות עירונית נמצאים איתנו מאז ומעולם אך בפועל מדובר בענף צעיר ומתפתח. ניצני ההתחדשות העירונית הופיעו בחיינו לפני כשני עשורים, והביאו עימם בשורה, שבבסיסה רעיון מושך. בתחילת הדרך, היה נראה כי זו תרנגולת המטילה ביצי זהב עבור כלל המשתתפים בפרויקטים: יזמים, בעלי דירות, עורכי דין ורשויות מקומיות ועוד שלל יועצים מקצועיים המלווים מיזמים אלה כמו שמאים, מפקחים, יועצי מיסוי וביטוח ועוד. אך עם השנים, כלל הצדדים הבינו כי "לא כל הנוצץ זהב הוא" וכשמגיעים לרגע, צצות לא מעט בעיות אשר הופכות את התהליך לארוך ומורכב. אך יש גם בשורה אופטימית- את רוב הבעיות ניתן למנוע בזכות ניהול תהליך נכון, שקוף ויעיל.

פחד וחוסר ניסיון- "למה שאתן לך את הדירה שלי?"

אין הרבה תחומים מקצועיים בהם יש שני שותפים עם פערי ידע, ניסיון ומקצועיות גדולים יותר מפרויקט התחדשות עירונית. דמיינו שולחן משא ומתן ארוך, כאשר מצד אחד יושבים עו"ד, שמאי, אדריכל וכמובן יזם עם ניסיון מקצועי מצטבר של עשרות שנים ליווי וביצוע של מאות פרויקטים ובצד השני יושבים בעלי הדירות שברוב המקרים אין להם כל ניסיון וידע בענף הנדל"ן המקצועי. אם לא די בכך, הרי ש שלדיון במרכז השולחן  עומד, לרוב, הנכס היחיד והכי יקר של אותם בעלי דירות – הדירה הישנה שלהם. תמונה זו מבהירה מדוע החששות של בעלי הדירות הם כה גדולים. אולם, מניסיון בליווי וייצוג אלפי בעלי דירות – יש פתרון לסיטואציה המורכבת הזו. ראשית, צריך להבין ולהפנים שבעלי הדירות הם לא הגורם המקצועי ובוודאי שהם לא אמורים ללמוד קורס מזורז בנדל"ן או התחדשות עירונית. בעינינו, השלב הראשון הוא עצם ההבנה שיש פער מקצועי אדיר בין הצדדים – יזם ובעלי דירות. השלב השני, הוא לייצר הסברה והנגשה פשוטה וברורה של התהליך והשלב השלישי הוא תקשורת רציפה, עדכונים שוטפים ושקיפות מלאה של כל שלב בתהליך ההתחדשות העירונית ובתוך כך יצירת יחסי אמון שיימשכו וילוו את בעלי הדירות במהלך השים הבאות. מערכת גט סטטוס מסייעת לגורמים המקצועיים לעשות זאת ביתר קלות, שהרי לא ניתן לייצר תקשורת איכותית עם מאות בעלי דירות באופן אנלוגי, אלא רק בעזרת שימוש בטכנולוגית ניהול פרויקטים מסוג זה.

קנאה- "למה הוא קיבל עשרה מטרים יותר ממני? לא חותם!"

בפרויקט פינוי בינוי סטנדרטי, פוגשים עשרות בעלי דירות, שמביאים לשולחן המשא ומתן, מעבר לשטח דירה שונה, גם ידע, ניסיון, אופי ותרבות שונים, המתובלים בשנים של יחסי שכנות עם יתר בעלי הדירות, שלמעשה, הופכים להיות "שותפים עסקיים". מעל כל בעלי הדירות הללו, החשש הגדול של כמעט כל ישראלי באשר הוא: לא לצאת פראייר!. כל אלו הופכים את ניהול וקידום הפרויקט למשימה חברתית מאוד מורכבת, לצד אתגרים משפטיים מורכבים. עם התנהלות נכונה מול בעלי הדירות, הבנה לליבם, לחששותיהם, להנגשת התהליך בדרך שתובן ותותאם להם – הפרויקט יכול לקרום עור וגידים. לאורך שנים של ניסיון בליווי וייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית, אחת העצות המקצועיות שלנו היא – לתאם צפיות ולשקף לבעלי הדירות בצורה ברורה ומובנת מה ניתן, או לא ניתן, לקבל במסגרת התמורות לבעלי הדירות בפרויקט. לצערנו, ישנם לא מעט בעלי מקצוע הנוקטים בשיטת "מכירת החלומות". הכי פשוט לפזר הבטחות ללא כיסוי על מנת לטפל בהתנגדות. אך להבטחה ללא כיסוי יש גם מחיר כבד בהמשך התהליך, שעלול להביא לאובדן אמון כליל שלא ניתן לשקמו וירידת כל ההשקעה לטימיון.. עצה נוספת היא למנות נציגות מקדמת לפרויקט בשלבים מאוד ראשוניים. תפקיד הנציגות הוא לסייע בארגון בעלי הדירות בבניין, לרכז את צורכי הדיירים אל מול בעלי התפקידים ולהעביר מידע מבעלי התפקידים בצורה ברורה אל בעלי הדירות ובשני הכיוונים. כאשר ממנים נציגות חשוב מאוד לוודא כי חברי הנציגות הנבחרים הנם נציגים המעוניינים בקידום התהליך ולא כאלה שיעכבו את הפרויקט שלא לצורך ויפריעו לקידומו התקין.

שיכרון הכוח- "אנחנו בעלי הקרקע ורק אנחנו נקבע"

בהתחדשות עירונית יש לבעלי הדירות כוח מאוד משמעותי, הם בעלי הקרקע ובלעדיהם הפרויקט לא יכול לצאת אל הדרך. בכל פרויקט התחדשות עירונית יש לא מעט שלבים בהם נדרשת הכרעת בעלי הדירות וכאן אנו עלולים להיכנס לאזורי שכרון הכוח. לאחר ייצוג של אלפי בעלי דירות בהתחדשות עירונית נתקלנו בלא מעט מקרים בהם החלטות קריטיות המהוות עמוד תווך בתהליך עברו למצב שאנו מכנים – "החלטה שלא להחליט" מצב שבו בעלי הדירות דוחים החלטה קריטית מתוך תקווה למקסם ולמצות – ובכך נוצר קיפאון ביישום הפרויקט. על מנת להימנע מכך, חשוב ליצר מנגנון קבלת החלטות יעיל עם בעלי הדירות כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט, ובוודאי בתוך הסכם הפינוי ובינוי, הכולל סדר פעולות לכלל שלבי הפרויקט, לשקף את רגעי קבלת ההחלטות של בעלי הדירות, לקבוע לוחות זמנים לכל החלטה והכי חשוב לקבוע תנאים בסיסיים ותיאום צפיות לכל החלטה. במקרה הזה אנו נעזרים במערכת גט סטטוס המציגה לכל פרויקט את כלל השלבים ומאפשרת לנו ולבעלי הדירות לדעת ולהיערך לכל שלב.

ייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית זה לא עניין טכני של עריכת מו"מ, כתיבת חוזים וייצוג משפטי. מדובר בתהליך ארוך ומורכב הכולל מאות שלבים ועדכונים. תהליך הדורש שילוב של ידע וניסיון מקצועי, גמישות ויצירתיות מחשבתית לצד יכולות ניהול תהליכים ומשימות מורכבות תוך יצירת תקשורת נכונה הבונה אמון ומצליחה למנוע ולמגר לא מעט בעיות לאורך הדרך.   

שתפו את המאמר

צרו איתנו קשר

מאמרים נוספים

באמצעות מיגון ופתרונות מגורים- ההתחדשות עירונית כמפתח ליצירת חוסן לאומי- גד גרשון

כבר בשנת 1998 הכריזו במשרד הבינוי והשיכון על תוכנית מהפכנית לפיה יהרסו מבנים ישנים על מנת לייצר שכונות חדשות , שבהן יבנו דירות בטוחות , ממוגנות יותר ועמידות לרעידות אדמה, עבור התושבים. כאשר הפתרון ברובו, אמור לבוא מיזמים פרטיים. מאז עברו כ- 25 שנים בהם התכנית הממשלתית להתחדשות עירונית עוברת שינויים ועדכונים לצורך קידום הבנייה בישראל. אך עם השנים נעה ההתחדשות העירונית ממטרתה המקורית כצורך לאומי להגנה על ביטחון האזרחים במדינה להזדמנות עסקית כלכלית והאופציה היחידה לחידוש פני שכונות ותיקות במצב רעוע ביותר. לצערנו, מלחמת חרבות ברזל הוכיחה לנו, באופן כואב מאוד, כי להתחדשות העירונית יש תפקיד חשוב מאוד לפני הכל בהגנה על חיי אדם אך גם ביצירת חוסן לאומי כלכלי כמי שעתידה להוביל את הנדל"ן למגורים בישראל. גד גרשון, סמנכ"ל להתחדשות עירונית בחברת שפיר מגורים, במאמר לבעלי הדירות המחוברים למערכת המידע בגט סטטוס. על חשיבות ההתחדשות העירונית וכיצד לקדם אותה בצורה מהירה יותר ביום שלאחר המלחמה.

קרא עוד »

די לסחבת- התחדשות עירונית היא משימה מדינית ולא אזרחית/ אברהם שמש

הדרישה הגוברת לדירות מגורים בעיקר באזורי הביקוש לצד מחסור בקרקעות לבנייה הביאו בשנים האחרונות לעלייה משמעותית בהתעניינות ורצון בעלי דירות לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית. אך מה שנראה כעסקת "חייהם" של בעלי הדירות טומנת בחובה לא מעט קשיים, סכנות וחשיפות העלולים להפוך את עסקת החלומות לסיוט מתמשך. יזם הנדל"ן הוותיק ומבעלי קבוצת YBDI, המשמש יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית בארגון הקבלנים והבונים תל אביב והמרכז. מר יוסי בר דוד, במאמר המפרט לבעלי הדירות בגט סטטוס, את כלל החשיפות והסכנות בתהליך וכיצד ניתן להתמודד איתם.באופן עקרוני מדובר בבשורה טובה, הרי בפרויקטים של פינוי בינוי יוצרים סיטואציה קלאסית של ניצחון משולב. מצד אחד אנשי המקצוע- יזמים, עו"ד, שמאים וכו' שיוזמים ומתכננים עסקאות עם אחוזי רווח סבירים באזורי ביקוש, ומצד שני בעלי הדירות שעומדים במידה מסוימת לפני ה- "אקזיט" על הדירה שלהם ויכולים לדאוג לעצמם לעתיד מבטיח ובטוח, אך כפי שאנו יודעים המציאות הרבה יותר מורכבת וחסרת בהירות במיוחד כשמדובר בפרויקטים ארוכים ומורכבים כמו פינוי בינוי. לשם כך ועל מנת ליצר קצת ודאות ושקיפות החליט יובל רוזיו, מנכ"ל קבוצת רוזיו התחדשות עירונית, להרים את הכפפה ולעזור לדיירים שעובדים עם מערכת ניהול הפרויקטים של גט סטטוס להבין את תהליכי הביצוע של פרויקט פינוי בינוי ולחבר בצורה נכונה ואפקטיבית בין הדיירים לבין הענף המקצועי ובכך להפוך את מסע ההתחדשות העירונית ה"חשוך והסבוך" לבהיר וברור.

קרא עוד »
יוסי מזרחי גשם

המהפכה המשפטית – כל מה שחשוב לבעלי הדירות לדעת על חוק ההסדרים 2023/ יוסי מזרחי

הדרישה הגוברת לדירות מגורים בעיקר באזורי הביקוש לצד מחסור בקרקעות לבנייה הביאו בשנים האחרונות לעלייה משמעותית בהתעניינות ורצון בעלי דירות לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית. אך מה שנראה כעסקת "חייהם" של בעלי הדירות טומנת בחובה לא מעט קשיים, סכנות וחשיפות העלולים להפוך את עסקת החלומות לסיוט מתמשך. יזם הנדל"ן הוותיק ומבעלי קבוצת YBDI, המשמש יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית בארגון הקבלנים והבונים תל אביב והמרכז. מר יוסי בר דוד, במאמר המפרט לבעלי הדירות בגט סטטוס, את כלל החשיפות והסכנות בתהליך וכיצד ניתן להתמודד איתם.באופן עקרוני מדובר בבשורה טובה, הרי בפרויקטים של פינוי בינוי יוצרים סיטואציה קלאסית של ניצחון משולב. מצד אחד אנשי המקצוע- יזמים, עו"ד, שמאים וכו' שיוזמים ומתכננים עסקאות עם אחוזי רווח סבירים באזורי ביקוש, ומצד שני בעלי הדירות שעומדים במידה מסוימת לפני ה- "אקזיט" על הדירה שלהם ויכולים לדאוג לעצמם לעתיד מבטיח ובטוח, אך כפי שאנו יודעים המציאות הרבה יותר מורכבת וחסרת בהירות במיוחד כשמדובר בפרויקטים ארוכים ומורכבים כמו פינוי בינוי. לשם כך ועל מנת ליצר קצת ודאות ושקיפות החליט יובל רוזיו, מנכ"ל קבוצת רוזיו התחדשות עירונית, להרים את הכפפה ולעזור לדיירים שעובדים עם מערכת ניהול הפרויקטים של גט סטטוס להבין את תהליכי הביצוע של פרויקט פינוי בינוי ולחבר בצורה נכונה ואפקטיבית בין הדיירים לבין הענף המקצועי ובכך להפוך את מסע ההתחדשות העירונית ה"חשוך והסבוך" לבהיר וברור.

קרא עוד »
אמה כהן

לא חותמים לפני שמבינים- כיצד מארגנים נכון פרויקט התחדשות עירונית? אמה כהן

עם שנים של ניסיון הכולל ליווי של אלפי בעלי דירות בלא מעט פרויקטים נוכחתי לראות בשטח כי ניהול פרויקט מקצועי, אישי, מסודר, טכנולוגי ושקוף הכרחי מאוד כדי לקדם את הפרויקט בצורה יעילה וטובה. אני רואה את תפקיד המארגן כאביר בעלי הדירות המוכן להגן עליהם בידע מקצועי, לסייע ולקדם את הפרויקט בשיתוף עם אנשי המקצוע המתאימים וליצר מערכת מאוחדת של כלל באנשי המקצוע, הדואגים לשקף ולעבוד בצורה יעילה, מקצועית וטכנולוגית על מנת להוביל, לקדם, להנגיש מידע ולהוביל את הפרויקט להצלחה.

קרא עוד »