נבחרי המתחם – הכירו את תפקיד נציגות הדיירים/ עו"ד אפרת רשף

נבחרי המתחם – הכירו את תפקיד נציגות הדיירים/ עו"ד אפרת רשף

אנו חיים בעידן בו קיים מחסור בקרקעות מופשרות לבנייה רוויה ודרישה גוברת לדירות מגורים בעיקר באזורי הביקוש, אשר הביאו בשנים האחרונות לעלייה משמעותית בקידום וביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית בהם לבעלי הדירות ישנו חלק משמעותי בביצוע הפרויקט. בפרויקטים מהסוג הזה נדרשת נציגות שתוביל את התהליך ביחד עם עו"ד המייצגים את בעלי הדירות ולבחירת הנציגות הזו יש משמעות אדירה להצלחת הפרויקט ולכן חשוב מאוד לנהל את תהליך בחירת הנציגות בשקיפות, תוך הבנת תפקידה של הנציגות וסמכויותיה בתהליך.

להבדיל מעסקאות נדל"ן המבוססות על רכישת קרקע ובנייה עליה, בפרויקטים של התחדשות עירונית קיימת מורכבות מובנת. בצד אחד של העסקה מצויים בעלי הזכויות בקרקע בין אם הם מחזיקים דירת מגורים ו/או חנות לרוב זו עסקה הגדולה ביותר שיבצעו בחייהם. בצד השני של העסקה מצויים יזמי נדל"ן, וועדות מקומיות/מחוזיות, עשרות יועצים, גורמים מממנים (בנקים/חברות ביטוח/קרנות פיננסיות) המצטרפים בהמשך התהליך אף הם כשותפים לזכויות ומן הטעם האמור ניהול הפרויקט והתהליך חייב להתבצע תוך הקפדה יתירה על בחירת יועצים נכונים מטעם ועבור בעלי הזכויות ובשיתוף עם נציגות  המעוניינת בקידום התהליך ובשים לב לתפקידה כמקדמת התהליך ולא כגרום שתכליתו להיות היועץ לתהליך. הבחנה והכרה בתקפיד הנציגות לקידום התהליך ביחד עם היועצים ולא במקומם חשובה מאוד לניהול פרויקט באופן היעיל והמוצלח ביותר.

מהי נציגות דיירים/בעלים?

נציגות הדיירים הנה נציגים נבחרים מכלל בעלי הזכויות  לצורך קידום התהליך ובכלל זה אל מול כל בעלי התפקידים (יזם, עורך דין, מפקח, שמאי וכו'), הרשות המקומית ומוסדות התכנון. תפקידה של הנציגות הוא לסייע בארגון בעלי הדירות בבניין, לרכז את צורכי הדיירים אל מול בעלי התפקידים להעביר מידע מבעלי התפקידים בצורה ברורה אל בעלי הדירות ובשני הכיוונים. בפרויקטים מסוג זה, נציגות הבעלים היא גם בעלות זכויות ומטבע הדברים לעיתים קרובות, עשוי המצב לייצר חששות בקרב כלל הבעלים ולפיכך, שמירה על שקיפות וזרימת המידע וידע שוטף לכל אורך חיי הפרויקט חשובה ומכרעת להצלחת התהליך. בפרויקט או מתחם בהם קיימים דירות/חנויות/משרדים במצב קיים, מומלץ כי חברי הנציגות יכללו נציג מכל טיפוס על מנת לייצג את כלל הזכויות והשימושים הקיימים.

תהליך מינוי נציגות דיירים

מינוי נציגות הדיירים נעשית באספת דיירים כאשר בהזמנה יש להגדיר מראש את מטרת הזימון. מוצע לקיים את האסיפה  מיד עם הפנייה או ההבנה כי מתחם בו אתם מתגוררים מיועד לביצוע  התחדשות עירונית. המדובר בנציגות לצורך קידום התהליך ונציגות זו אינה בהכרח הנציגות המשמשת לניהול השוטף של הבניין. ככל ובשלב זה, טרם מינתם עורך דין, מומלץ להסמיך את הנציגות לבחור עורך דין לתהליך ואנשי מקצוע וככל ומונה עורך דין- מומלץ לקבל נוסח כתב מינוי מוצע מעורך הדין שנבחר. כתב המינוי יכלול את סמכויות הנציגות ויובהר במסגרתו כי הנציגות אינה מוסמכת לחתום על כל הסכם משפטי מחייב עם היזם והסכם כאמור ייחתם רק על ידי בעלי הזכויות. כל אחת ואחד מבעלי הזכויות יוכלו להציע מועמדותם ותיערך  הצבעה לבחירת הנציגות. מיד עם סיום ההצבעה יחתמו חברי הנציגות על כתב הסמכה אשר יכנס לתוקפו רק לאחר חתימה של לפחות 51% מבעלי הדירות. על מנת ליצור סדר, ארגון והמשכיות חשוב מאוד להעלות על הכתב ולתעד את האספה ובמיוחד את תהליך בחירת הנציגות לפרוטוקול מסודר.

בנוסף, חשוב מאוד לוודא כי חברי הנציגות הנבחרים הנם נציגים המעוניינים בקידום התהליך שכן, לעיתים, מבקשים הבעלים החוששים מהתהליך להצטרף לנציגות מתוך חשש כי התהליך יקודם ולא מתוך רצון אמיתי וכנה לקדם את התהליך.

בנוסף, ככל וחברי הנציגות הנם בעצמם, אנשי מקצועי (מפקחים/עורכי דין/שמאים/יזמים/קבלנים) יש לוודא כי לא קיים ניגוד עניינים במינויים כחברי נציגות.

מבנה הנציגות

נציגות נבחרת לכל בניין ומומלץ כי תכלול מספר אי זוגי של נציגים על מנת לוודא קבלת החלטות ובמתחמים גדולים יש לשמור על כך שיהיה נציג לכל אחד מהבניינים בפרויקט. במתחמים גדולים מומלץ לבצע חלוקת תפקידים בין חברי הנציגות כך שיכללו את יו"ר הנציגות – האחראי לקביעת פגישות ולוחות זמנים, רכז הקשר – האחראי על הקשר השותף עם כל בעלי הדירות ואיסוף שאלות והערות וחבר נציגות האחראי על התקשרות עם בעלי התפקידים, ריכוז חוזים, והעברת המידע והתקשורת עם בעלי הדירות. על מנת לשמור על אובייקטיביות ומגוון דעות חשוב לנסות ולייצר נציגות דיירים מגוונת בגילאים, בשפות ובצרכים.

תפקידי הנציגות

ניתן לחלק את תפקידי הנציגות לשני תחומים מרכזיים: הראשון, הוא מתן עדכונים והנגשת מידע לבעלי דירות והשני, הוא ניהול תהליכי התקשורת מול בעלי התפקידים בפרויקט.

בכל הקשור לתקשורת, לעדכונים והנגשת מידע הכרחי שכבר בשלב הראשוני יבחרו נציגי הדיירים מערכת ניהול פרויקטים כמו מערכת גט סטטוס, שתאפשר להם לקבל אזור אישי ובו ישמר כל המידע אודות הפרוייקט ושלביו לאורך השנים. המערכת תנהל, תשקף ותנגיש עבורם מידע בצורה דיגיטלית רחבה לכלל בעלי הדירות תוך איסוף מידע מכלל בעלי התפקידים, סידור כלל תהליכי העבודה לאורך כל הפרויקט ועדכון שוטף לכל שלב ושלב בתהליך ובלחיצת כפתור. קיימת חשיבות מכרעת לניהול התהליך באמצעות המערכת, המגדילה את בסיס האמון בשותפים לתהליך ומסייעת לקדם תהליכים תוך שקיפות מלאה לשלבים, למסמכים, לפרוטוקולים ולכל שלב והחלטה בדרך. החלק השני של תפקיד הנציגות נמצא בהובלת התקשורת מול בעלי התפקידים, שיקוף ההצעות של הספקים לכלל הדיירים ולבצע את התקשורת השוטפת מול בעלי הדירות.

לא מבצעים אם לא מתאגדים!

נציגות דיירים חזקה נכונה ויעילה שמבקשת לקדם הפרויקט, בשילוב עם אמצעים טכנולוגים המייצרים שקיפות בתהליך היא ערובה להצלחה וקידום פרויקט התחדשות עירונית תוך שמירה מלאה על הזכויות והאינטרסים של בעלי הדירות, ולכן מוצע לבחור בקפידה נציגות שמבקשת לקדם התהליך בשיתוף עם אנשי מקצוע ולא במקומם כגוף שתכליתו להוביל, לקדם, להנגיש מידע לכלל הבעלים. בחרו הנציגות בשקיפות בטרם יציאתכם אל מסע ההתחדשות העירונית וודאו כי עורכי הדין שלכם עובדים עם מערכת לניהול ושיתוף המידע.  

שתפו את המאמר

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin

צרו איתנו קשר

מאמרים נוספים

נעה קדימה- איך תראה ההתחדשות העירונית בשנים הבאות? / גל קסטל

אנו במחלקת ההתחדשות העירונית של חברת אורון, זיהינו כי בשנים האחרונות ישנה דרישה עולה וגוברת מצד בעלי דירות לעבודה בעזרת מערכת ניהול פרויקט שבעזרתה הם יוכלו להיות שותפים לדרך, להתעדכן, לתקשר ולאגור את כלל המסמכים בצורה טכנולוגית יעילה. אלה מתגלים כפרויקטים המוצלחים ביותר.

קרא עוד »

שקיפות באמצעות טכנולוגיה דוחפת פרויקט של התחדשות עירונית קדימה/ גל הולצר

נציגות דיירים חזקה נכונה ויעילה שמבקשת לקדם הפרויקט, בשילוב עם אמצעים טכנולוגים המייצרים שקיפות בתהליך היא ערובה להצלחה וקידום פרויקט התחדשות עירונית תוך שמירה מלאה על הזכויות והאינטרסים של בעלי הדירות, ולכן מוצע לבחור בקפידה נציגות שמבקשת לקדם התהליך בשיתוף עם אנשי מקצוע ולא במקומם כגוף שתכליתו להוביל, לקדם, להנגיש מידע לכלל הבעלים. בחרו הנציגות בשקיפות בטרם יציאתכם אל מסע ההתחדשות העירונית וודאו כי עורכי הדין שלכם עובדים עם מערכת לניהול ושיתוף המידע.

קרא עוד »

נבחרי המתחם – הכירו את תפקיד נציגות הדיירים/ עו"ד אפרת רשף

נציגות דיירים חזקה נכונה ויעילה שמבקשת לקדם הפרויקט, בשילוב עם אמצעים טכנולוגים המייצרים שקיפות בתהליך היא ערובה להצלחה וקידום פרויקט התחדשות עירונית תוך שמירה מלאה על הזכויות והאינטרסים של בעלי הדירות, ולכן מוצע לבחור בקפידה נציגות שמבקשת לקדם התהליך בשיתוף עם אנשי מקצוע ולא במקומם כגוף שתכליתו להוביל, לקדם, להנגיש מידע לכלל הבעלים. בחרו הנציגות בשקיפות בטרם יציאתכם אל מסע ההתחדשות העירונית וודאו כי עורכי הדין שלכם עובדים עם מערכת לניהול ושיתוף המידע.

קרא עוד »