כיום לאחר עשרות פרויקטים שהסתיימו בהצלחה, הגיע הזמן לומר זאת בקול ברור וחד, בעלי דירות הם בעלי הקרקע בפרויקט התחדשות עירונית ולכן על גורמי המקצוע המבצעים את הפרויקט להתייחס אליהם כשותפים מלאים בעסקת התחדשות עירונית ולא כפי שהיה נהוג להסתכל עליהם במרבית המקרים כמי שנהנים מהטבה כלכלית ייחודית. כמי שמייצג בעלי דירות בעשרות פרויקטים אני מאמין שתפקיד עורך הדין המייצג את בעלי דירות במסגרת עסקאות התחדשות עירונית נועד בדיוק עבור גישור הפער שנוצר בין חלקם האובייקטיבי בעסקה כבעלי הקרקע לבין רמת הידע המקצועי החסר השותפות המקצועית המעטה בתהליך שנבנה על הקרקע שבבעלותם.
יועץ משפטי? יועץ עסקי? או פסיכולוג?- מהו באמת תפקיד עו"ד הדיירים?
עסקת התחדשות עירונית היא אחת מעסקאות המקרקעין המורכבת ביותר בין כלל עסקאות הנדל"ן הקיימות. מדובר בעסקת קומבינציה בין אנשי מקצוע מנוסים לבין בעלי דירות שבמרבית המקרים ללא ידע וניסיון, מה שהופך את ייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית למשימה הכוללת רבדים אישיים ומקצועיים רבים כמו: שמירה על הכדאיות ועל האינטרסים הכלכליים, הגנה משפטית, הכרות וניסיון בכלל סעיפי החוק, אוזן קשבת ותמיכה נפשית ומקצועית לבעלי הדירות בשנות קידום הפרויקט. אך מעל לכל במצב של פערי ידע משמעותיים כל כך על עורך הדין לשמש כמנצח המשקף, מעדכן ומתרגם עסקית כל מהלך, שלב ועדכון במהלך העסקה ומנחה את הצדדים בכל שלב, מהם השלבים שעברנו ומהם השלבים שעלינו לעבור עכשיו ביעד לקידום מוצלח של הפרויקט. מסיבה זו התנאי הראשון בתפקיד ייצוג הדיירים מתאפיין בראש ובראשונה במגע ועדכונים מול נציגות הבעלים ובעלי דירות שמטרתם הנגשת תהליך עסקי, חברתי וכלכלי מאוד מורכב וארוך, לעסקה ברורה ופשוטה, שתובן באופן ברור גם לדייר המבוגר והחושש וגם לדייר בעל ההבנה העסקית ולעיתים גם לזה שחושב שיודע הכל אך נעדר ניסיון בעסקאות מורכבות אלו.
חשוב מאוד לזכור שמדובר בפרויקט עם כל כך הרבה עדכונים, משימות ומסמכים בו נדרשות, מעבר לידע וניסיון מקצועי ומשפטי רחב ומוכח, גם יכולות בינאישית גדולות, סבלנות רבה, הקשבה והבנה אמיתית לליבם של בעלי הדירות, שיסייעו להוריד מעט מהלחץ והחשש ומשכך ישנה חשיבות משמעותית גם שימוש בפלאי הטכנולוגיה שיעזרו לרכז את כל ניהול הפרויקט במקום אחד ולהוריד את מד הלחץ בשליחת עדכונים לאורך התהליך.
האישי לצד המקצועי - הפתרונות לאתגרים הרבים שעלולים לצוץ בקידום פרויקט?
כחלק מעסקה מורכבת וארוכה, העיסוק והקידום של פרויקטים בהתחדשות עירונית מאופיינת במורכבויות רבות, מצד אחד מדובר בעבודה מול עשרות בעלי דירות הטרוגניים הכוללים אנשים עם דעות שונות, גילאים שונים, הבנה עסקית שונה, היסטורית סכסוכים ויחס סנטימנטלי ורגשי שונה כלפי הנכס ומצד שני יש להוסיף אתגרי תכנון, שינוי מדיניות ובחירת אנשי מקצוע שידעו לנתב את הספינה לעבר חוף המבטחים בצורה קלה ונעימה. ברמה המקצועית הפתרון פשוט ונמצא בעיקר באזורי הניסיון הספציפי והידע המשפטי והמקצועי של עו"ד, אך ברמת מעורבות סנטימנטלית כל כך גבוהה לבניית האמון, לחיבור האישי וליכולת לייצר תקשורת שוטפת יש משמעות עצומה לכן חיבור טוב עם אנשים, הקשבה ויכולת הבנה של הבעיה האמיתית שבדרך כלל נמצאת בין המילים היא מצרך חשוב ואף קריטי לקידום התהליך.
הזכות להשפיע - חשיבות המעורבות של בעלי הדירות בתהליך
ייצוג בעלי דירות נכון ויעיל חייב לכלול שקיפות הכוללת מתן עדכונים שוטפים לאורך התהליך בצמתים מרכזיים, אך כדי להשלים את החיבור והשקיפות של הפרויקט על בעלי הדירות לדרוש לאפשר לבעלים לצפות גם בעדכונים השוטפים ולהיות מעורבים בתהליך ובכך יוכלו להכיר ולהשפיע על התהליך ביחד עם אנשי המקצוע המובילים.
השלב הראשון ביצירת מעורבות ונכונות מתחיל בהתאגדות ובבחירת נציגות ומינוי של אנשי מקצוע טובים בעלי ניסיון שיוכלו לנווט אותם בתהליך, אך הבחירה בנציגות לבדה איננה מספיקה ויש להעניק לנציגיה סמכות, חופש ולבטוח בהם לאורך התהליך כך שיוכלו להוביל אתכם בצורה יעילה המושתת על עקרונות יסוד ברורים שנקבעו מראש. בנוסף נדרש מהדיירים לשמור על גמישות מחשבתית ותכנונית והבנה שמדובר בעסקה מורכבת במסגרתה מקודמים תהליכים מורכבים שעלולים לאורך התהליך לעבור לא מעט שינויים ועדכונים ולא כל מה שחשבנו שניתן לביצוע יקבל אישור, גם לא לאחר חתימת החוזה.
חשיבות בבחירת משרד עורכי הדין המתאים ביותר לפרויקט
אחד התפקידים הקריטיים בקידום פרויקט התחדשות עירונית הינו בחירת משרד עורכי הדין שילווה את בעלי הדירות במסגרת העסקה. קודם לביצוע הבחירה מומלץ לבחון מספר משרדים בעלי מומחיות בתחום, שביצעו בפועל פרויקטים כך שידעו לקבוע את יעדי הפרויקט, בנוסף חשוב לבחור במשרד בעל ניסיון ספציפי בייצוג בעלי דירות בעסקאות התחדשות עירונית, שכן ארגון וניהול מו"מ מטעם בעלי דירות הינו תחום סבוך המצריך יכולות ניהוליות ובין אישיות גבוהות באופן בו עורך הדין יהא קשוב לבעלי הדירות במהלך שנות הפרויקט ויידע להנחות את בעלי הדירות כיצד כדאי לפעול בסיטואציה ספציפית שתעלה וכן יוכל להגן על זכויות הבעלים במסגרת עסקת הקומבינציה בצורה הטובה ביותר.
חשיבות בחירת היזם הנכון לפרויקט?
לאחר בחירת משרד עורכי הדין, חשוב לבצע בחירת יזם בצורה נכונה, לאחר ביצוע בחינה של ניסיון בפרויקטים דומים, ניסיון בביצוע פרויקטים בעיר, הבנת החוסן הכלכלי של החברה ואיסוף חוות דעת מדיירים שעבדו איתה בעבר בפרויקטים אחרים. חשוב להבין שלעיתים, יציאה למכרז ארוך הכולל הרבה שחקנים יכול להפוך את הליך בחירת היזם למעיק ולפגוע משמעותית ביכולת לרדת לפרטים ולבחון את היזם בצורה טובה ומקצועית ומשכך מומלץ לבחון כל מקרה לגופו ולבחור את היועצים המנוסים שידעו להגיע לתוצאות המיטיבות בכל בחירה שביצעו הבעלים.
כאשר מדובר בפרויקט מורכב ומסובך הכולל אלפי עדכונים, משימות ומסמכים חשוב מאוד להתנות את בחירת היזם בשימוש במערכות טכנולוגית לניהול פרויקטים הדואגת לשקף, לעדכן ולרכז את כלל המשימות, המסמכים והעדכונים במקום אחד ובצורה נגישה ושקופה לכל דייר.
כמי שמלווה עשרות פרויקטים ודיירים בהתחדשות עירונית חשוב לי לשקף לכם שמדובר במסע ארוך וכמו בכל מסע ותהליך ארוך אנו עלולים למצוא את עצמנו עם לא מעט אתגרים וקשיים בדרך כך שמאוד כדאי לכם לבחור היטב עם מי לצאת למסע הזה מקצועית ואישית.
הכותב הינו, שותף במשרד עורכי הדין אלי תוסייה כהן ושות' המתמחה בייצוג בעלי דירות במסגרת עסקאות התחדשות עירונית, שנבחר בשנת 2021 כאחד מ- 40 הצעירים המבטיחים בנדל"ן והתחדשות עירונית.
