נבחרי המתחם – הכירו את תפקיד נציגות הדיירים/ עו"ד אפרת רשף

נבחרי המתחם – הכירו את תפקיד נציגות הדיירים/ עו"ד אפרת רשף

אנו חיים בעידן בו קיים מחסור בקרקעות מופשרות לבנייה רוויה ודרישה גוברת לדירות מגורים בעיקר באזורי הביקוש, אשר הביאו בשנים האחרונות לעלייה משמעותית בקידום וביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית בהם לבעלי הדירות ישנו חלק משמעותי בביצוע הפרויקט. בפרויקטים מהסוג הזה נדרשת נציגות שתוביל את התהליך ביחד עם עו"ד המייצגים את בעלי הדירות ולבחירת הנציגות הזו יש משמעות אדירה להצלחת הפרויקט ולכן חשוב מאוד לנהל את תהליך בחירת הנציגות בשקיפות, תוך הבנת תפקידה של הנציגות וסמכויותיה בתהליך.

להבדיל מעסקאות נדל"ן המבוססות על רכישת קרקע ובנייה עליה, בפרויקטים של התחדשות עירונית קיימת מורכבות מובנת. בצד אחד של העסקה מצויים בעלי הזכויות בקרקע בין אם הם מחזיקים דירת מגורים ו/או חנות לרוב זו עסקה הגדולה ביותר שיבצעו בחייהם. בצד השני של העסקה מצויים יזמי נדל"ן, וועדות מקומיות/מחוזיות, עשרות יועצים, גורמים מממנים (בנקים/חברות ביטוח/קרנות פיננסיות) המצטרפים בהמשך התהליך אף הם כשותפים לזכויות ומן הטעם האמור ניהול הפרויקט והתהליך חייב להתבצע תוך הקפדה יתירה על בחירת יועצים נכונים מטעם ועבור בעלי הזכויות ובשיתוף עם נציגות  המעוניינת בקידום התהליך ובשים לב לתפקידה כמקדמת התהליך ולא כגרום שתכליתו להיות היועץ לתהליך. הבחנה והכרה בתקפיד הנציגות לקידום התהליך ביחד עם היועצים ולא במקומם חשובה מאוד לניהול פרויקט באופן היעיל והמוצלח ביותר.

מהי נציגות דיירים/בעלים?

נציגות הדיירים הנה נציגים נבחרים מכלל בעלי הזכויות  לצורך קידום התהליך ובכלל זה אל מול כל בעלי התפקידים (יזם, עורך דין, מפקח, שמאי וכו'), הרשות המקומית ומוסדות התכנון. תפקידה של הנציגות הוא לסייע בארגון בעלי הדירות בבניין, לרכז את צורכי הדיירים אל מול בעלי התפקידים להעביר מידע מבעלי התפקידים בצורה ברורה אל בעלי הדירות ובשני הכיוונים. בפרויקטים מסוג זה, נציגות הבעלים היא גם בעלות זכויות ומטבע הדברים לעיתים קרובות, עשוי המצב לייצר חששות בקרב כלל הבעלים ולפיכך, שמירה על שקיפות וזרימת המידע וידע שוטף לכל אורך חיי הפרויקט חשובה ומכרעת להצלחת התהליך. בפרויקט או מתחם בהם קיימים דירות/חנויות/משרדים במצב קיים, מומלץ כי חברי הנציגות יכללו נציג מכל טיפוס על מנת לייצג את כלל הזכויות והשימושים הקיימים.

תהליך מינוי נציגות דיירים

מינוי נציגות הדיירים נעשית באספת דיירים כאשר בהזמנה יש להגדיר מראש את מטרת הזימון. מוצע לקיים את האסיפה  מיד עם הפנייה או ההבנה כי מתחם בו אתם מתגוררים מיועד לביצוע  התחדשות עירונית. המדובר בנציגות לצורך קידום התהליך ונציגות זו אינה בהכרח הנציגות המשמשת לניהול השוטף של הבניין. ככל ובשלב זה, טרם מינתם עורך דין, מומלץ להסמיך את הנציגות לבחור עורך דין לתהליך ואנשי מקצוע וככל ומונה עורך דין- מומלץ לקבל נוסח כתב מינוי מוצע מעורך הדין שנבחר. כתב המינוי יכלול את סמכויות הנציגות ויובהר במסגרתו כי הנציגות אינה מוסמכת לחתום על כל הסכם משפטי מחייב עם היזם והסכם כאמור ייחתם רק על ידי בעלי הזכויות. כל אחת ואחד מבעלי הזכויות יוכלו להציע מועמדותם ותיערך  הצבעה לבחירת הנציגות. מיד עם סיום ההצבעה יחתמו חברי הנציגות על כתב הסמכה אשר יכנס לתוקפו רק לאחר חתימה של לפחות 51% מבעלי הדירות. על מנת ליצור סדר, ארגון והמשכיות חשוב מאוד להעלות על הכתב ולתעד את האספה ובמיוחד את תהליך בחירת הנציגות לפרוטוקול מסודר.

בנוסף, חשוב מאוד לוודא כי חברי הנציגות הנבחרים הנם נציגים המעוניינים בקידום התהליך שכן, לעיתים, מבקשים הבעלים החוששים מהתהליך להצטרף לנציגות מתוך חשש כי התהליך יקודם ולא מתוך רצון אמיתי וכנה לקדם את התהליך.

בנוסף, ככל וחברי הנציגות הנם בעצמם, אנשי מקצועי (מפקחים/עורכי דין/שמאים/יזמים/קבלנים) יש לוודא כי לא קיים ניגוד עניינים במינויים כחברי נציגות.

מבנה הנציגות

נציגות נבחרת לכל בניין ומומלץ כי תכלול מספר אי זוגי של נציגים על מנת לוודא קבלת החלטות ובמתחמים גדולים יש לשמור על כך שיהיה נציג לכל אחד מהבניינים בפרויקט. במתחמים גדולים מומלץ לבצע חלוקת תפקידים בין חברי הנציגות כך שיכללו את יו"ר הנציגות – האחראי לקביעת פגישות ולוחות זמנים, רכז הקשר – האחראי על הקשר השותף עם כל בעלי הדירות ואיסוף שאלות והערות וחבר נציגות האחראי על התקשרות עם בעלי התפקידים, ריכוז חוזים, והעברת המידע והתקשורת עם בעלי הדירות. על מנת לשמור על אובייקטיביות ומגוון דעות חשוב לנסות ולייצר נציגות דיירים מגוונת בגילאים, בשפות ובצרכים.

תפקידי הנציגות

ניתן לחלק את תפקידי הנציגות לשני תחומים מרכזיים: הראשון, הוא מתן עדכונים והנגשת מידע לבעלי דירות והשני, הוא ניהול תהליכי התקשורת מול בעלי התפקידים בפרויקט.

בכל הקשור לתקשורת, לעדכונים והנגשת מידע הכרחי שכבר בשלב הראשוני יבחרו נציגי הדיירים מערכת ניהול פרויקטים כמו מערכת גט סטטוס, שתאפשר להם לקבל אזור אישי ובו ישמר כל המידע אודות הפרוייקט ושלביו לאורך השנים. המערכת תנהל, תשקף ותנגיש עבורם מידע בצורה דיגיטלית רחבה לכלל בעלי הדירות תוך איסוף מידע מכלל בעלי התפקידים, סידור כלל תהליכי העבודה לאורך כל הפרויקט ועדכון שוטף לכל שלב ושלב בתהליך ובלחיצת כפתור. קיימת חשיבות מכרעת לניהול התהליך באמצעות המערכת, המגדילה את בסיס האמון בשותפים לתהליך ומסייעת לקדם תהליכים תוך שקיפות מלאה לשלבים, למסמכים, לפרוטוקולים ולכל שלב והחלטה בדרך. החלק השני של תפקיד הנציגות נמצא בהובלת התקשורת מול בעלי התפקידים, שיקוף ההצעות של הספקים לכלל הדיירים ולבצע את התקשורת השוטפת מול בעלי הדירות.

לא מבצעים אם לא מתאגדים!

נציגות דיירים חזקה נכונה ויעילה שמבקשת לקדם הפרויקט, בשילוב עם אמצעים טכנולוגים המייצרים שקיפות בתהליך היא ערובה להצלחה וקידום פרויקט התחדשות עירונית תוך שמירה מלאה על הזכויות והאינטרסים של בעלי הדירות, ולכן מוצע לבחור בקפידה נציגות שמבקשת לקדם התהליך בשיתוף עם אנשי מקצוע ולא במקומם כגוף שתכליתו להוביל, לקדם, להנגיש מידע לכלל הבעלים. בחרו הנציגות בשקיפות בטרם יציאתכם אל מסע ההתחדשות העירונית וודאו כי עורכי הדין שלכם עובדים עם מערכת לניהול ושיתוף המידע.  

שתפו את המאמר

צרו איתנו קשר

מאמרים נוספים

אבי פרץ יזם נדל"ן

כולם זקוקים למיגון ועתיד טוב- זה הזמן לחזק את ההתחדשות בפריפריה

אם נעמיד את הצורך בהתחדשות עירונית אל מול פירמידת הצרכים הידועה של אברהם מאסלו, נראה כי יש הבדל משמעותי עד השבעה באוקטובר ומהשבעה באוקטובר. אם בעבר ההתחדשות העירונית התמקדה בעיקר בצורך לפיתוח אישי והתקדמות. הגיעה מלחמת חרבות ברזל והטיחה בפנינו כי התחדשות עירונית היא קודם כל משימה לאומית. אבי פרץ מנכ"ל חברת ריניו התחדשות העירונית במאמר לבעלי הדירות של גט סטטוס, על החשיבות לחזק את ההתחדשות העירונית בפריפריה.

קרא עוד »

תפקידי המפקח מטעם בעלי הדירות בדרך להצלחה בהתחדשות

להוביל להצלחה פרויקט בנייה זו מלאכה מאוד מורכבת. עכשיו תוסיפו למלאכה הזו גם בעלי קרקע ללא ידע נדל"ני, רשות מקומית הפועלת לטובת העיר, הריסת מבנה, בנייה מחדש ומשך זמן שיכול להימשך כעשור להובלת הפרויקט מארגון להצלחה וקיבלתם את העסקה המורכבת ביותר בעולם הנדל"ן למגורים . נשאלת השאלה- מה נדרשים בעלי הדירות לעשות כדי לצלוח את הפרויקט בצורה המקצועית, השקופה והיעילה ביותר ומבלי להתפטר מהעבודה ולהיות מפקח בנייה? מפקח הבנייה, גידי הוד וחברתו המונה צוות מפקחים, מהנדסים, הנדסאיי בניין וכן, צוות הנדסאיות אדריכלות במחלקת התכנון, במאמר לבעלי הדירות בגט סטטוס על תפקידו המרכזי של המפקח בהובלת פרויקט התחדשות עירונית מוצלח.

קרא עוד »

באמצעות מיגון ופתרונות מגורים- ההתחדשות עירונית כמפתח ליצירת חוסן לאומי- גד גרשון

כבר בשנת 1998 הכריזו במשרד הבינוי והשיכון על תוכנית מהפכנית לפיה יהרסו מבנים ישנים על מנת לייצר שכונות חדשות , שבהן יבנו דירות בטוחות , ממוגנות יותר ועמידות לרעידות אדמה, עבור התושבים. כאשר הפתרון ברובו, אמור לבוא מיזמים פרטיים. מאז עברו כ- 25 שנים בהם התכנית הממשלתית להתחדשות עירונית עוברת שינויים ועדכונים לצורך קידום הבנייה בישראל. אך עם השנים נעה ההתחדשות העירונית ממטרתה המקורית כצורך לאומי להגנה על ביטחון האזרחים במדינה להזדמנות עסקית כלכלית והאופציה היחידה לחידוש פני שכונות ותיקות במצב רעוע ביותר. לצערנו, מלחמת חרבות ברזל הוכיחה לנו, באופן כואב מאוד, כי להתחדשות העירונית יש תפקיד חשוב מאוד לפני הכל בהגנה על חיי אדם אך גם ביצירת חוסן לאומי כלכלי כמי שעתידה להוביל את הנדל"ן למגורים בישראל. גד גרשון, סמנכ"ל להתחדשות עירונית בחברת שפיר מגורים, במאמר לבעלי הדירות המחוברים למערכת המידע בגט סטטוס. על חשיבות ההתחדשות העירונית וכיצד לקדם אותה בצורה מהירה יותר ביום שלאחר המלחמה.

קרא עוד »

די לסחבת- התחדשות עירונית היא משימה מדינית ולא אזרחית/ אברהם שמש

הדרישה הגוברת לדירות מגורים בעיקר באזורי הביקוש לצד מחסור בקרקעות לבנייה הביאו בשנים האחרונות לעלייה משמעותית בהתעניינות ורצון בעלי דירות לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית. אך מה שנראה כעסקת "חייהם" של בעלי הדירות טומנת בחובה לא מעט קשיים, סכנות וחשיפות העלולים להפוך את עסקת החלומות לסיוט מתמשך. יזם הנדל"ן הוותיק ומבעלי קבוצת YBDI, המשמש יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית בארגון הקבלנים והבונים תל אביב והמרכז. מר יוסי בר דוד, במאמר המפרט לבעלי הדירות בגט סטטוס, את כלל החשיפות והסכנות בתהליך וכיצד ניתן להתמודד איתם.באופן עקרוני מדובר בבשורה טובה, הרי בפרויקטים של פינוי בינוי יוצרים סיטואציה קלאסית של ניצחון משולב. מצד אחד אנשי המקצוע- יזמים, עו"ד, שמאים וכו' שיוזמים ומתכננים עסקאות עם אחוזי רווח סבירים באזורי ביקוש, ומצד שני בעלי הדירות שעומדים במידה מסוימת לפני ה- "אקזיט" על הדירה שלהם ויכולים לדאוג לעצמם לעתיד מבטיח ובטוח, אך כפי שאנו יודעים המציאות הרבה יותר מורכבת וחסרת בהירות במיוחד כשמדובר בפרויקטים ארוכים ומורכבים כמו פינוי בינוי. לשם כך ועל מנת ליצר קצת ודאות ושקיפות החליט יובל רוזיו, מנכ"ל קבוצת רוזיו התחדשות עירונית, להרים את הכפפה ולעזור לדיירים שעובדים עם מערכת ניהול הפרויקטים של גט סטטוס להבין את תהליכי הביצוע של פרויקט פינוי בינוי ולחבר בצורה נכונה ואפקטיבית בין הדיירים לבין הענף המקצועי ובכך להפוך את מסע ההתחדשות העירונית ה"חשוך והסבוך" לבהיר וברור.

קרא עוד »