אם נעמיד את הצורך בהתחדשות עירונית אל מול פירמידת הצרכים הידועה של אברהם מאסלו, נראה כי יש הבדל משמעותי עד השבעה באוקטובר ומהשבעה באוקטובר. אם בעבר ההתחדשות העירונית התמקדה בעיקר בצורך לפיתוח אישי והתקדמות. הגיעה מלחמת חרבות ברזל והטיחה בפנינו כי התחדשות עירונית היא קודם כל משימה לאומית. אבי פרץ מנכ"ל חברת ריניו התחדשות העירונית במאמר לבעלי הדירות של גט סטטוס, על החשיבות לחזק את ההתחדשות העירונית בפריפריה.
לפני יותר מ- 25 שנים החליטה ממשלת ישראל לעשות להסתכל מספר צעדים קדימה ולהקים את התכנית הממשלתית להתחדשות עירונית. תכנית שתפקידה המרכזי הוא לשמור על חיי אדם מפני רעידות אדמה ומתקפות טילים. אך כמו שקורה עם לא מעט תוכניות ברמה הממשלתית- מגיעה המציאות ומכהה את המטרות. לא לקח הרבה זמן והתכנית הממשלתית להתחדשות עירונית הפכה מתכנית להגנה על אזרחים לאקזיט נדל"ני לטובת רווח ונעה באופן ברור, בעיקר בשנותיה הראשונות, אל עבר איזורי הביקוש. מה שיצר מצב שבו האזורים שעליהם התבססה התכנית המקורית ואליהם יועדה, הם אלו שבפועל לא זכו לקידום מתאים של פרויקטים. כאשר המצב עגום גם בימנו, כי לפי דו"ח, המעודכן לסוף שנת 2022 (ונשאר דומה גם בתחילת 2024) קיימים בפריפריה הצפונית והדרומית כ- 96,000 מבנים שלא עומדים בתקן רעידות האדמה ושלא נדבר על מיגון בסיסי מירי טילים. מתוך המספר הגבוה והמדאיג הזה, אושרו להתחדשות עירונית רק כ- 15% בלבד, כ- 13,000 מבנים (שרובם המכריע נמצאים במחוז דרום). מה בנוגע למרכז הארץ ולאזורי הביקוש? רק לשם ההשוואה, מספר יחידות הדיור שאושרו במחוז המרכז באותה תקופה עמד על 61,000. כך שאם נתונים היו יודעים לזעוק הם בוודאי היו אומרים: התבלבלתם בכיוון
הפריפריה רוצה וחייבת התחדשות עירונית
כבר למעלה מעשור שאני מוביל מהלכי התחדשות עירונית בעיקר בצפון הארץ. כשבמהלך השנים זיהיתי מגמה ברורה של התושבים אל עבר ההתחדשות העירונית. אם בשנים הראשונות ספגנו בעיקר חשדות כבדים מבעלי דירות בנהריה, טירת הכרמל וקריית ים כשהצגנו להם את האפשרות להתחדשות. היום אנו רואים את ההיענות, הרצון וההבנה שמעבר לכך שיש כאן גם צורך חזק יותר של ביטחון והגנה קיימת גם אפשרות להתפתחות וקידום. לצד אותה הענות ובעיקר בעקבות מלחמת חרבות ברזל, הציג מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אלעזר במברגר, בדצמבר האחרון תכנית שבמסגרתה אותרו כ-110 מתחמים להתחדשות עירונית בפריפריה בהם יוכלו להקים כ- 37,000 יחידות דיור חדשות בעשור הקרוב. מדובר בתכנית שאפתנית ביותר שכרוכה בתקציבי עתק שמטרתה לייצר היתכנות כלכלית לקידום פרויקטים של התחדשות בפריפריה. אבל גם תכנית שאפתנית כמו זו לא יכולה ליצר מצב שבו ההתחדשות העירונית בפריפריה ובאזורי הביקוש יהיו שוות. וגם בתכנית הזו יש לבצע עוד לא מעט השלמות שיוכלו להעניק כדאיות כלכלית לפרויקטים בפרירפיה על ידי תקציבים, מענקים והגדלת זכויות בנייה לצד תכניות לצמצום פערי תרבות, גישה וחינוך שיעודדו הגירה חיובית לאזורים אלו, כמו הקמת מוסדות חינוך, השכלה גבוהה, פתרונות תחבורה, תשתיות ראויות ועוד.
הזמן הכי טוב להתחיל לקדם התחדשות עירונית בפריפריה הוא: אתמול
כפי שאנו מכירים את תהליכי הבירוקרטיה והסחבת במדינה, גם התכנית שהוצגה לקידום ההתחדשות העירונית בפריפריה נראית טוב בעיקר על הדפים וקשה לראות את המעשים. התכנית עדיין לא תוקצבה על ידי המדינה, יש בה לא מעט סעיפים מורכבים וכדי לעמוד בה נדרש תקציב עתק של כ-10 מיליארד שקל. אבל כמי שבחר בתחום ההתחדשות העירונית אני מחויב להסתכל מספר צעדים קדימה ובעיקר להציע פתרונות. כי בינתיים, במצב הנוכחי, ישנם לא מעט בעלי דירות שנמצאים באזורים מועדים לאסון אל מול החזית ומתקפות הטילים או באזורי סכנה של רעידת אדמה קו השבר הסורי אפריקאי. לכן, יש לראות מה אנו יכולים לקדם כבר ממחר בבוקר. לכן, הדבר הראשון הוא לומר לממשלה בקול ברור ובמיוחד לאחר המלחמה: זה שאין כדאיות לא אומר שאין צורך בהתחדשות- זה הזמן של רשויות התכנון והמדינה להכניס את היד עמוק לכיס ולהעביר תקציבים לטובת קידום התחדשות עירונית גם במתחמים חסרי כדאיות. הדבר השני הוא פנייה לקדם תכניות אסטרטגית בהתחדשות עירונית מטעמן. הרשויות חייבות לייצר תכניות מתאר עירונית שיעשו סדר גם לתושבים וליזמים היכן ניתן לבנות ולחדש, להתחיל לקדם תכניות התחדשות עירונית במסלול רשויות מהיר ולבחור להתנהל בצורה שקופה ויעילה מול היזמים דרך מערכת גט סטטוס שעושה סדר ומעניקה יכולות ניהול טכנולוגיות מתקדמות שיכולות להחליף את הבירוקרטיה המעיקה. כשהפנייה האחרונה היא דווקא לבעלי הדירות והיא מזכירה להם כי הם בעלי הקרקע ובלעדיהם אין פרויקט ולכן יש לבעלי הדירות תפקיד משמעותי ביצירת מעטפת ארגונית וניהולית שתאפשר את הבסיס להתחדשות עירונית נכונה המבוססת על שקיפות, יעילות וטכנולוגיה שתניע את התהליך בצורה טובה קדימה.
לסיכום, מלחמת חרבות ברזל יצרה מציאות חדשה בלא מעט תחומים במדינת ישראל. זה הזמן שכולנו נבין כי להתחדשות העירונית תפקיד משמעותי בהגנה על אזרחי המדינה ולכן יש לוודא כי לא הכדאיות הכלכלית לבדה תוביל אלא גם הצורך לפי אזורים. מעבר למילים יפות יש לי גם הוכחות בשטח בקידום פרויקטים שנמצאים כבר היום בביצוע לדוגמא פרויקטים של 500 יחידות דיור בטירת הכרמל. וזו ההוכחה כי מעבר לצו השעה והצורך בהתחדשות העירונית בעלי דירות מוכנים ורציניים. לכן תפקידנו להעניק להם את המעטפת של שקיפות, אמון ושדרוג באיכות החיים ובכך לנטוע בהם ביטחון בתהליך שיוכיח שבאמת אפשר להתקדם מעשית עם התחדשות עירונית בפריפריה.
