נעה קדימה- איך תראה ההתחדשות העירונית בשנים הבאות? / גל קסטל

נעה קדימה- איך תראה ההתחדשות העירונית בשנים הבאות? / גל קסטל

לא רבים מודעים לכך אך התחדשות עירונית במתכונתה הנוכחית קיימת כבר 24 שנים כשכבר בשנת 1998 הכריזו במשרד הבינוי ושיכון על מדיניות מהפכנית בה יהיה ניתן להרוס מבנים ישנים על מנת ליצר שכונות רחבות עם בניינים חדשים וממוגנים לשעת חירום. מאז ועד היום עברו על אותה התכנית לא מעט שינויים ונוצר ענף שמוביל את הבנייה למגורים בישראל שכל הזמן שועט קדימה. אז כיצד יראו פרויקטים של התחדשות עירונית בעתיד? גל קסטל, סמנכ"ל ההתחדשות העירונית בחברת אורון נדל"ן מקבוצת אורון אחזקות והשקעות, עם התשובות

חידוש שכונות ולא בנינים- נראה הרבה יותר פרויקטים של פינוי בינוי.

מי שהובילה את ענף ההתחדשות העירונית בשנותיה הראשונות הייתה תכנית התמ"א 38 חיזוק ותוספת ותמ"א הריסה ובנייה- תוכניות של חיזוק הבניינים הקיימים והוספה של מספר קומות לבניין על בסיס היסודות הקיימים או הריסה של בניין בודד והקמת בניין חדש במקומו. פרויקטים אלו אושרו יחסית במהרה והיו לקרקע פורייה עבור קבלנים ויזמים חדשים שלא שפעו בניסיון רב, איתנות כלכלית, יכולות תכנון מורכבות וללא שום דאגה לשטחים המשותפים של השכונה. הבעיה החלה להיווצר כאשר נוצרו פרויקטים "כלואים" בתוך שכונה ישנה שמנעו מבחינה תכנונית את שדרוגה האמיתי של השכונה. הראשונים להבין את המורכבות היו לא מעט רשויות מקומיות כמו: גבעתיים, רמת גן ותל אביב שהבינו כי נדרשת תכנית מתאר עירונית לאישורי פרויקטים של התחדשות עירונית, על מנת לא לייצר מצב כי חלק יזכו בהטבות הנדל"ניות שההתחדשות מביאה איתה וחלק "יכלאו" במתחם ישן. בשנים האחרונות אנו רואים ושומעים על ניסיונות של ביטול מלא של תכנית התמ"א 38. בין אם תבוטל ובין אם לא אנו ללא ספק נראה בעתיד הרבה יותר פרויקטים של פינוי בינוי על חשבון פרוייקטים של תמ"א 38, פרויקטים המחייבים ניסיון רב של החברה היזמית, איתנות כלכלית שמסוגלת להוביל פרויקט של מספר שנים ויכולות לדאוג לפתח שטחים הציבוריים. פשוט יותר חידוש שכונות ופחות חידוש בניינים.

מעורבות מלאה של בעלי הדירות- ממובלים לשותפים.

בעלי הדירות מבינים היום כי הם בעלי הקרקע ולכן בלעדיהם הליך ההתחדשות העירונית לא יכול לצאת אל הפועל. לכן, נוצר שינוי תפיסה מבורך בו בעלי הדירות הם שותפים מלאים לתהליך, כאלה שצריכים להכיר כל שלב, ולקחת חלק פעיל. יש לא מעט גורמים לשינוי התפיסה כמו פרויקטים רבים שיותר שעברו את התהליך והדיירים בהם חולקים מנסיונם, יותר מידע תקשורתי זמין, יותר רגולציה וחוקים, ולצערנו גם לא מעט דיירים שנפגעו מהתהליך בפרויקטים שבהם היזם לא נבחר בקפידה ובאמצע הפרויקט פשט את הרגל והשאיר את בעלי הדירות להתגורר באתר בנייה. כיום, בעלי הדירות מבינים הרבה יותר בתהליך, מנהלים מכרזים סדורים ובדיקות לקראת בחירת בעלי התפקידים ובעיקר מבינים כי לא נכון להעניק לכל אחד את הנכס הכלכלי היקר ביותר שלהם לצורך חלום התחדשות עירונית. תמיד חשוב לבחון היטב מי מוביל אתכם לפרויקט, לאן הוא מוביל אתכם, איזה נסיון יש לו בפרויקטים דומים ולוודא שיש לו גב חזק שיכול לתת לכם ביטחון ושקט. חברת אורון נדל"ן, למשל, נהנית מהיותה חלק מקבוצת התשתיות והאחזקות אורון, מה שמאפשר לה גב חזק ויציב לכל פעילות.

פרויקט המגנים בת ים- חברת אורון

קיצור זמני פרויקט בזכות המהפכה הטכנולוגית בהתחדשות עירונית

פרויקט החשמונאים בת- ים 

בענף שבתחילת דרכו היה עמום וחסר וודאות, היה קל ליזמי נדל"ן רבים להטיל את האשמה על מורכבות הפרויקט בכל פעם שעלתה שאלה מבעלי הדירות. כיום, כמו כמעט בכל תחומי חיינו גם ענף ההתחדשות העירונית זוכה לתמיכה טכנולוגית הדואגת לשדרג ולייעל את התהליכים הארוכים והמייגעים שכרוכים ברצון לקדם פרויקט התחדשות עירונית. מערכות טכנולוגיות כמו גט סטטוס, שמייצרת סטנדרט חדש ביכולת לנהל תהליכי עבודה שקופים, יעילים וטכנולוגים בזמן אמת תוך סנכרון של כלל המשימות מכל בעלי התפקידים בפרויקט, מייעלות  תהליכים בירוקרטיים רבים משום שכיום בעלי הדירות יכולים לדעת בדיוק באיזה שלב הם נמצאים, מה נדרש לבצע בשלב הזה ומי הגורם אצלו נמצא "הכדור". אנו במחלקת ההתחדשות העירונית של חברת אורון, זיהינו כי בשנים האחרונות ישנה דרישה עולה וגוברת מצד בעלי דירות לעבודה בעזרת מערכת ניהול פרויקט שבעזרתה הם יוכלו להיות שותפים לדרך, להתעדכן, לתקשר ולאגור את כלל המסמכים בצורה טכנולוגית יעילה. אלה מתגלים כפרויקטים המוצלחים ביותר.

חשוב לומר שאנו, בחברת אורון נדל"ן, בזכות קידום עשרות פרויקטים ולווי של אלפי בעלי דירות אל עבר התחדשות עירונית כבר משנותיה הראשונות, רואים את השינויים הללו כבר היום קורמים עור וגידים בשטח ומבינים כי בעתיד של העדר קרקעות מופשרות לבנייה בשילוב של עליית ביקושים עתיד הנדל"ן למגורים נמצא בהתחדשות עירונית.

שתפו את המאמר

צרו איתנו קשר

מאמרים נוספים

אבי פרץ יזם נדל"ן

כולם זקוקים למיגון ועתיד טוב- זה הזמן לחזק את ההתחדשות בפריפריה

אם נעמיד את הצורך בהתחדשות עירונית אל מול פירמידת הצרכים הידועה של אברהם מאסלו, נראה כי יש הבדל משמעותי עד השבעה באוקטובר ומהשבעה באוקטובר. אם בעבר ההתחדשות העירונית התמקדה בעיקר בצורך לפיתוח אישי והתקדמות. הגיעה מלחמת חרבות ברזל והטיחה בפנינו כי התחדשות עירונית היא קודם כל משימה לאומית. אבי פרץ מנכ"ל חברת ריניו התחדשות העירונית במאמר לבעלי הדירות של גט סטטוס, על החשיבות לחזק את ההתחדשות העירונית בפריפריה.

קרא עוד »

תפקידי המפקח מטעם בעלי הדירות בדרך להצלחה בהתחדשות

להוביל להצלחה פרויקט בנייה זו מלאכה מאוד מורכבת. עכשיו תוסיפו למלאכה הזו גם בעלי קרקע ללא ידע נדל"ני, רשות מקומית הפועלת לטובת העיר, הריסת מבנה, בנייה מחדש ומשך זמן שיכול להימשך כעשור להובלת הפרויקט מארגון להצלחה וקיבלתם את העסקה המורכבת ביותר בעולם הנדל"ן למגורים . נשאלת השאלה- מה נדרשים בעלי הדירות לעשות כדי לצלוח את הפרויקט בצורה המקצועית, השקופה והיעילה ביותר ומבלי להתפטר מהעבודה ולהיות מפקח בנייה? מפקח הבנייה, גידי הוד וחברתו המונה צוות מפקחים, מהנדסים, הנדסאיי בניין וכן, צוות הנדסאיות אדריכלות במחלקת התכנון, במאמר לבעלי הדירות בגט סטטוס על תפקידו המרכזי של המפקח בהובלת פרויקט התחדשות עירונית מוצלח.

קרא עוד »

באמצעות מיגון ופתרונות מגורים- ההתחדשות עירונית כמפתח ליצירת חוסן לאומי- גד גרשון

כבר בשנת 1998 הכריזו במשרד הבינוי והשיכון על תוכנית מהפכנית לפיה יהרסו מבנים ישנים על מנת לייצר שכונות חדשות , שבהן יבנו דירות בטוחות , ממוגנות יותר ועמידות לרעידות אדמה, עבור התושבים. כאשר הפתרון ברובו, אמור לבוא מיזמים פרטיים. מאז עברו כ- 25 שנים בהם התכנית הממשלתית להתחדשות עירונית עוברת שינויים ועדכונים לצורך קידום הבנייה בישראל. אך עם השנים נעה ההתחדשות העירונית ממטרתה המקורית כצורך לאומי להגנה על ביטחון האזרחים במדינה להזדמנות עסקית כלכלית והאופציה היחידה לחידוש פני שכונות ותיקות במצב רעוע ביותר. לצערנו, מלחמת חרבות ברזל הוכיחה לנו, באופן כואב מאוד, כי להתחדשות העירונית יש תפקיד חשוב מאוד לפני הכל בהגנה על חיי אדם אך גם ביצירת חוסן לאומי כלכלי כמי שעתידה להוביל את הנדל"ן למגורים בישראל. גד גרשון, סמנכ"ל להתחדשות עירונית בחברת שפיר מגורים, במאמר לבעלי הדירות המחוברים למערכת המידע בגט סטטוס. על חשיבות ההתחדשות העירונית וכיצד לקדם אותה בצורה מהירה יותר ביום שלאחר המלחמה.

קרא עוד »

די לסחבת- התחדשות עירונית היא משימה מדינית ולא אזרחית/ אברהם שמש

הדרישה הגוברת לדירות מגורים בעיקר באזורי הביקוש לצד מחסור בקרקעות לבנייה הביאו בשנים האחרונות לעלייה משמעותית בהתעניינות ורצון בעלי דירות לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית. אך מה שנראה כעסקת "חייהם" של בעלי הדירות טומנת בחובה לא מעט קשיים, סכנות וחשיפות העלולים להפוך את עסקת החלומות לסיוט מתמשך. יזם הנדל"ן הוותיק ומבעלי קבוצת YBDI, המשמש יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית בארגון הקבלנים והבונים תל אביב והמרכז. מר יוסי בר דוד, במאמר המפרט לבעלי הדירות בגט סטטוס, את כלל החשיפות והסכנות בתהליך וכיצד ניתן להתמודד איתם.באופן עקרוני מדובר בבשורה טובה, הרי בפרויקטים של פינוי בינוי יוצרים סיטואציה קלאסית של ניצחון משולב. מצד אחד אנשי המקצוע- יזמים, עו"ד, שמאים וכו' שיוזמים ומתכננים עסקאות עם אחוזי רווח סבירים באזורי ביקוש, ומצד שני בעלי הדירות שעומדים במידה מסוימת לפני ה- "אקזיט" על הדירה שלהם ויכולים לדאוג לעצמם לעתיד מבטיח ובטוח, אך כפי שאנו יודעים המציאות הרבה יותר מורכבת וחסרת בהירות במיוחד כשמדובר בפרויקטים ארוכים ומורכבים כמו פינוי בינוי. לשם כך ועל מנת ליצר קצת ודאות ושקיפות החליט יובל רוזיו, מנכ"ל קבוצת רוזיו התחדשות עירונית, להרים את הכפפה ולעזור לדיירים שעובדים עם מערכת ניהול הפרויקטים של גט סטטוס להבין את תהליכי הביצוע של פרויקט פינוי בינוי ולחבר בצורה נכונה ואפקטיבית בין הדיירים לבין הענף המקצועי ובכך להפוך את מסע ההתחדשות העירונית ה"חשוך והסבוך" לבהיר וברור.

קרא עוד »