המהפכה המשפטית – כל מה שחשוב לבעלי הדירות לדעת על חוק ההסדרים 2023/ יוסי מזרחי

המהפכה המשפטית – כל מה שחשוב לבעלי הדירות לדעת על חוק ההסדרים 2023/ יוסי מזרחי

חוק ההסדרים הוא ביטוי הכולל בחובו נושאים רבים שהממשלה מעוניינת לקדם. חוק ההסדרים מהווה איגוד של תקנות המוגש ע"י ממשלת ישראל לפני כל אישור תקציב ועוסק במגוון רחב של נושאים אותם הממשלה מעוניינת לקדם. אך מה הקשר לענף ההתחדשות העירונית? אז כך, בהתאם למגוון התחומים בהם עוסק חוק הסדרים, ניתן למצוא בו לא מעט סעיפים הקשורים לעולם הנדל"ן, ההתחדשות העירונית והבנייה המשפעים רבות על בעלי הדירות בהתחדשות עירונית. יוסי מזרחי בעלים ומנכ"ל גשם עם כתבה עבור בעלי הדירות של גט סטטוס על כל מה שחשוב להם לדעת בחוק ההסדרים החדש.

יוסי מזרחי לגט סטטוס

לא מדובר בחוק בודד אלא באיגוד חוקים

חוק ההסדרים או בשמו המלא- 'חוק ההסדרים במשק המדינה', הוא תיקוני חקיקה מאוגדים המוגשים לכנסת ישראל לקראת כל אישור תקציב שנתי או דו-שנתי על ידי הממשלה. איגוד החוקים כולל בתוכו את הנושאים שהממשלה מעוניינת לקדם במהלך כהונתה, ובשל הקישור של חוק ההסדרים למעמד הגשת התקציב נערכים הדיונים בחוק ההסדרים במקביל לדיונים על התקציב. להבדיל מחוק רגיל את חוק ההסדרים יוזם משרד האוצר ומביא אותו לאישור ועדת שרים מיוחדת בראשות משרד המשפטים.

במיוחד עבור בעלי הדירות בגט סטטוס ריכזנו 5 שינויים מהותיים שאושרו בחוק ההסדרים האחרון:

1. הרשויות מקבלות עידוד להתחדשות

כל פרויקט התחדשות עירונית מכיל בתוכו חיבור (קצת לא רגיל) בין שלושה גורמים מרכזיים והם: בעלי הדירות, בעלי תפקידים ורשויות מקומיות. וכאן מתחילה המורכבות, כי בזמן שגם לבעלי הדירות וגם לגורמי המקצוע ישנו אינטרס ברור לקידום הפרויקט, נותרת הרשות המקומית ללא אינטרס או סיבות כלכליות ברורות לזרז את הפרויקט. חוק ההסדרים 23 מציג, בתקציב הנוכחי, רפורמה שמטרתה להעניק לרשויות המקומיות תמריץ לפעול ולקדם התחדשות עירונית, הכולל חתימה על 'הסכם מסגרת' בין הרשות להתחדשות עירונית לרשות המקומית. במסגרת הסכם המסגרת תתחייב הרשות המקומית להנפיק היתרי בנייה ל-3,500 יח"ד בקצב של 600 יח"ד לשנה ותמורתם תקבל הרשות המקומית תקציב נוסף לצורך הקמה ושדרוג תשתיות תומכות לפרויקטים ולרווחת התושבים בתחומים שונים כגון: חינוך, חשמל, מים, ביוב ועוד.

2. קיצור הזמנים לקבלת היתר הבנייה נמצא אצל האדריכלים

בעיה ידועה וכואבת לכל מי שעוסק בתחום,  היא משך הזמן הארוך להוצאת היתר בנייה בהתחדשות עירונית. לכן, רפורמה נוספת אשר מובאת בחוק ההסדרים 2023 היא ניסיון לטפל בתהליך הארוך והמסובך של הוצאת היתר בנייה. איך?  דרך הסמכה של אדריכלים מנוסים לחתום על היתרי בנייה בוועדות המקומיות. אך גם בתחום זה ישנם סייגים וחשוב לציין כי על מנת לוודא את כלל ההיבטים הבטיחותיים במסגרת קבלת ההיתר, יחויבו כלל ההיתרים אשר יינתנו במסלול זה, בחינה ואישור של מכון בקרה. כך שאתם כבעלי הדירות תוכלו לראות את תהליך ההתחדשות יעיל יותר מבעבר.

3. 14% משמעותיים ביותר לקידום הפרויקט: שינוי הרוב הדרוש

חוק ההסדרים הנוכחי מציע שינוי ברוב הדרוש לתביעה מול דייר סרבן והופך את הרוב מ-80% לרוב של 66%.  מטרת השינוי היא להקל על התהליך, הארוך ממליא, ולהעניק אפשרות מוקדמת יותר לתביעה של דיירים המעכבים פרויקטים. מדובר בשינוי משמעותי שצפוי לפתור חלק נכבד בבעיות הסרבנות ולהפעיל לחץ על בעלי הדירות המסרבים ממניעים של בצע כסף. בנוסף לכך מוסיף החוק שינוי נוסף  החל על  בעלי דירות שביצעו עבירות בנייה, וקובע כי בעלי דירות כאלו לא יוכלו להיות חלק ממניין הרוב הנדרש לתביעת דייר סרבן – וזאת כדי למנוע מדיירים שהרחיבו את הדירה שלהם מבלי שקיבלו היתר כנדרש, לנסות לסכל הליך פרויקט התחדשות עירונית.

4. שלא "ימרחו" אתכם- הכירו את התנאים החדשים לסיום ההתקשרות בין דיירים ליזם

מסע ההתחדשות העירונית הוא ארוך ומורכב מסיבות אובייקטיביות. אך יחד עם זאת, העובדה כי מדובר בפרויקטים ארוכים ומסובכים לא מאפשרת ליזמי נדל"ן למשוך את הזמן ולמנוע מבעלי הדירות עדכונים שוטפים ושקיפות. גם סוגיה זו לא נעלמה מחוק ההסדרים הנוכחי אשר מביא בשורה הקובעת כי אם הסכם ההתקשרות של הדיירים עם היזם לא הגיע לתוכנית מפורטת תוך 4 שנים או לחלופין אם היזם לא יצר קשר עם לפחות 50% מבעלי הדירות תוך שנתיים, הדיירים יכולים לבטל את העסקה באופן חד-צדדי.  בעלי דירות שבחרו חברות יזמיות ובעלי תפקידים נוספים העובדים עם מערכת גט סטטוס, נהנים ממעקב, ניהול טכנולוגי ושקיפות בתהליך ובכך לשמור על תקשורת שוטפת עם היזם ויתר בעלי התפקידים. כך, נחסך מהם החשש ואי הוודאות במקרה זה והם נהנים מבקרה  רציפה ועדכונים שטופים לכל אורך הפרויקט.

5. המשמעות על התחדשות עירונית במסדרת החוק

תיקון חדש נוסף ומשמעותי בחוק ההסדרים, מעניק לבעלי הדירות את האפשרות למכור את הנכס שבבעלותם בכל שלב במהלך הפרויקט ולקבל את כלל הפטורים וההטבות לדירת מגורים. עד היום, המכירות התאפשרו רק לאחר קבלת טופס 4, ומכירה שהתבצעה בכל זאת עד לנקודת זמן זו של העסקה נחשבה כמכירת קרקע.  כך שדייר אשר רצה למכור את הדירה לאחר פינוייה, לא נהנה מהטבות מס עד להשלמת הבנייה משום שהדירה נחשבה לדירה שנהרסה והליך בנייתה עדיין לא הסתיים. עבורכם, בעלי הדירות, מדובר באחד השינויים המשמעותיים בחוק ההסדרים בתחום ההתחדשות העירונית, לפטור ממס משמעותי וכך לחופש פעולה לאורך הפרויקט.

לסיכום, התיקונים שמציע חוק ההסדרים חשובים מאוד אך מניסיון שלנו כחברה יזמית מובילה, אנו יודעים כי הליך חקקתי הוא חשוב ומשמעותי, קובע ומתווה מדיניות, אך הוא לעולם לא יצליח להחליף את העובדה שכדי להוביל התחדשות עירונית אל עבר הצלחה צריך לייצר מערך ניהול שקוף, יעיל, טכנולוגי ומאוחד עם מערכת גט סטטוס, המייצרת עבורנו שיתוף פעולה, תקשורת נכונה ובונה אמון בין בעלי הדירות לבין הרשויות, היזמים ובעלי התפקידים הנוספים בפרויקט.

שתפו את המאמר

צרו איתנו קשר

מאמרים נוספים

באמצעות מיגון ופתרונות מגורים- ההתחדשות עירונית כמפתח ליצירת חוסן לאומי- גד גרשון

כבר בשנת 1998 הכריזו במשרד הבינוי והשיכון על תוכנית מהפכנית לפיה יהרסו מבנים ישנים על מנת לייצר שכונות חדשות , שבהן יבנו דירות בטוחות , ממוגנות יותר ועמידות לרעידות אדמה, עבור התושבים. כאשר הפתרון ברובו, אמור לבוא מיזמים פרטיים. מאז עברו כ- 25 שנים בהם התכנית הממשלתית להתחדשות עירונית עוברת שינויים ועדכונים לצורך קידום הבנייה בישראל. אך עם השנים נעה ההתחדשות העירונית ממטרתה המקורית כצורך לאומי להגנה על ביטחון האזרחים במדינה להזדמנות עסקית כלכלית והאופציה היחידה לחידוש פני שכונות ותיקות במצב רעוע ביותר. לצערנו, מלחמת חרבות ברזל הוכיחה לנו, באופן כואב מאוד, כי להתחדשות העירונית יש תפקיד חשוב מאוד לפני הכל בהגנה על חיי אדם אך גם ביצירת חוסן לאומי כלכלי כמי שעתידה להוביל את הנדל"ן למגורים בישראל. גד גרשון, סמנכ"ל להתחדשות עירונית בחברת שפיר מגורים, במאמר לבעלי הדירות המחוברים למערכת המידע בגט סטטוס. על חשיבות ההתחדשות העירונית וכיצד לקדם אותה בצורה מהירה יותר ביום שלאחר המלחמה.

קרא עוד »

די לסחבת- התחדשות עירונית היא משימה מדינית ולא אזרחית/ אברהם שמש

הדרישה הגוברת לדירות מגורים בעיקר באזורי הביקוש לצד מחסור בקרקעות לבנייה הביאו בשנים האחרונות לעלייה משמעותית בהתעניינות ורצון בעלי דירות לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית. אך מה שנראה כעסקת "חייהם" של בעלי הדירות טומנת בחובה לא מעט קשיים, סכנות וחשיפות העלולים להפוך את עסקת החלומות לסיוט מתמשך. יזם הנדל"ן הוותיק ומבעלי קבוצת YBDI, המשמש יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית בארגון הקבלנים והבונים תל אביב והמרכז. מר יוסי בר דוד, במאמר המפרט לבעלי הדירות בגט סטטוס, את כלל החשיפות והסכנות בתהליך וכיצד ניתן להתמודד איתם.באופן עקרוני מדובר בבשורה טובה, הרי בפרויקטים של פינוי בינוי יוצרים סיטואציה קלאסית של ניצחון משולב. מצד אחד אנשי המקצוע- יזמים, עו"ד, שמאים וכו' שיוזמים ומתכננים עסקאות עם אחוזי רווח סבירים באזורי ביקוש, ומצד שני בעלי הדירות שעומדים במידה מסוימת לפני ה- "אקזיט" על הדירה שלהם ויכולים לדאוג לעצמם לעתיד מבטיח ובטוח, אך כפי שאנו יודעים המציאות הרבה יותר מורכבת וחסרת בהירות במיוחד כשמדובר בפרויקטים ארוכים ומורכבים כמו פינוי בינוי. לשם כך ועל מנת ליצר קצת ודאות ושקיפות החליט יובל רוזיו, מנכ"ל קבוצת רוזיו התחדשות עירונית, להרים את הכפפה ולעזור לדיירים שעובדים עם מערכת ניהול הפרויקטים של גט סטטוס להבין את תהליכי הביצוע של פרויקט פינוי בינוי ולחבר בצורה נכונה ואפקטיבית בין הדיירים לבין הענף המקצועי ובכך להפוך את מסע ההתחדשות העירונית ה"חשוך והסבוך" לבהיר וברור.

קרא עוד »
יוסי מזרחי גשם

המהפכה המשפטית – כל מה שחשוב לבעלי הדירות לדעת על חוק ההסדרים 2023/ יוסי מזרחי

הדרישה הגוברת לדירות מגורים בעיקר באזורי הביקוש לצד מחסור בקרקעות לבנייה הביאו בשנים האחרונות לעלייה משמעותית בהתעניינות ורצון בעלי דירות לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית. אך מה שנראה כעסקת "חייהם" של בעלי הדירות טומנת בחובה לא מעט קשיים, סכנות וחשיפות העלולים להפוך את עסקת החלומות לסיוט מתמשך. יזם הנדל"ן הוותיק ומבעלי קבוצת YBDI, המשמש יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית בארגון הקבלנים והבונים תל אביב והמרכז. מר יוסי בר דוד, במאמר המפרט לבעלי הדירות בגט סטטוס, את כלל החשיפות והסכנות בתהליך וכיצד ניתן להתמודד איתם.באופן עקרוני מדובר בבשורה טובה, הרי בפרויקטים של פינוי בינוי יוצרים סיטואציה קלאסית של ניצחון משולב. מצד אחד אנשי המקצוע- יזמים, עו"ד, שמאים וכו' שיוזמים ומתכננים עסקאות עם אחוזי רווח סבירים באזורי ביקוש, ומצד שני בעלי הדירות שעומדים במידה מסוימת לפני ה- "אקזיט" על הדירה שלהם ויכולים לדאוג לעצמם לעתיד מבטיח ובטוח, אך כפי שאנו יודעים המציאות הרבה יותר מורכבת וחסרת בהירות במיוחד כשמדובר בפרויקטים ארוכים ומורכבים כמו פינוי בינוי. לשם כך ועל מנת ליצר קצת ודאות ושקיפות החליט יובל רוזיו, מנכ"ל קבוצת רוזיו התחדשות עירונית, להרים את הכפפה ולעזור לדיירים שעובדים עם מערכת ניהול הפרויקטים של גט סטטוס להבין את תהליכי הביצוע של פרויקט פינוי בינוי ולחבר בצורה נכונה ואפקטיבית בין הדיירים לבין הענף המקצועי ובכך להפוך את מסע ההתחדשות העירונית ה"חשוך והסבוך" לבהיר וברור.

קרא עוד »
אמה כהן

לא חותמים לפני שמבינים- כיצד מארגנים נכון פרויקט התחדשות עירונית? אמה כהן

עם שנים של ניסיון הכולל ליווי של אלפי בעלי דירות בלא מעט פרויקטים נוכחתי לראות בשטח כי ניהול פרויקט מקצועי, אישי, מסודר, טכנולוגי ושקוף הכרחי מאוד כדי לקדם את הפרויקט בצורה יעילה וטובה. אני רואה את תפקיד המארגן כאביר בעלי הדירות המוכן להגן עליהם בידע מקצועי, לסייע ולקדם את הפרויקט בשיתוף עם אנשי המקצוע המתאימים וליצר מערכת מאוחדת של כלל באנשי המקצוע, הדואגים לשקף ולעבוד בצורה יעילה, מקצועית וטכנולוגית על מנת להוביל, לקדם, להנגיש מידע ולהוביל את הפרויקט להצלחה.

קרא עוד »