לא חותמים לפני שמבינים- כיצד מארגנים נכון פרויקט התחדשות עירונית? אמה כהן

לא חותמים לפני שמבינים- כיצד מארגנים נכון פרויקט התחדשות עירונית? אמה כהן

"תרשו לי לפתוח באמירה חדה ברורה – במבחן התוצאה ענף ההתחדשות העירונית חוטא למטרה. מהרגע שבו נכנסה לתמונה הכדאיות הכלכלית נשכחה המטרה המרכזית. ההתחדשות לצורך חיזוק ומיגון. בעלי הדירות חייבים להבין שאף אחד, כולל אני, לא נמצא כאן לשם שמיים, אלא רק משיקולי כדאיות כלכלית. זו בדיוק הבעיה הגדולה ביותר בהתחדשות עירונית, מדובר בעסקה כלכלית, שבצד אחד שלה נמצא הידע, הכוח והכסף ובצד השני חלומות תמימים של דיירים על בניינים חדשים. ולפער הזה בדיוק נכנס תפקידו הקריטי של מארגן הפרויקט בהתחדשות עירונית. זה שדואג להוביל ברגישות ושקיפות פרויקט ארוך ומורכב בהתחדשות עירונית באופן יעיל, מהיר , מאורגן ומנוהל לפרטי פרטים, כדי שבעלי הדירות יוכלו לצעוד קדימה להתחדשות מהירה ומוצלחת"... אמה כהן, מייסדת ובעלים של חברת קדימה פרויקטים במאמר לבעלי הדירות בגט סטטוס.

אמה כהן לגט סטטוס

זה נכון, ההתחדשות העירונית באמת התחילה מתוך רצון אמיתי להגן על תושבי ישראל מפני רעידות אדמה ומתקפות טילים, על ידי חיזוק או הריסה של מבנים ישנים והקמה של מבנים חדשים ומוגנים הרבה יותר. אך עם השנים ובמחסור קרקעות מופשרות לבנייה, מצאו גורמים רבים את הפוטנציאל העסקי והכלכלי הרב המגלמים בתוכם פרויקטים של התחדשות עירונית. מה שהוביל למצב שבו כמו בכל תחום עם כדאיות כלכלית משמעותית בעולם בכלל ובישראל בפרט, קמו לא מעט "מארגנים" שהבינו כי ניתן כעת לנצל את חוסר ההבנה של בעלי הדירות ולקחת על עצמם את מלאכת ארגון הפרויקט. כמי שלמדה ועסקה למעלה מ- 15 שנים בניהול פרויקטים מורכבים בתחומים שונים, חשוב לי להזכיר כי התחדשות עירונית היא התהליך הנדל"ני המורכב, הארוך והמסובך ביותר, לכן לאף "מתווך" מוכשר ככול שיהיה, אין את היכולות המתאימות על מנת לנהל תהליך הכולל כל כך הרבה שלבים, בעלי תפקידים ומסמכים כמו פרויקט התחדשות עירונית.

תפקיד המארגן לא מתמצה בארגון והחתמה אלא תפקידו לשמור, להגן ולנהל.

התחדשות עירונית היא קודם כל מקצוע אנושי. מקצוע המחייב הבנה ובקיאות בכל הפרטים המקצועיים של העסקה לצד הבנה אמיתית ועמוקה של צורכיהם, רצונותיהם וחששם של בעלי הדירות. זו הסיבה שעל מנת להצליח חייבים מארגני הפרויקטים בהתחדשות עירונית להתחבר אישית ולייצר את הניצוץ בקרב בעלי הדירות שייתן את יריית הפתיחה לקידום הפרויקט. אך מעבר למגע האישי, על מנת להצליח ולהניע קדימה פרויקטים הכוללים מאות בעלי דירות ומספר בעלי תפקידים חשוב מאוד לבחון את מארגן הפרויקט במספר פרמטרים חשובים. ראשית, יש לוודא כי מדובר באיש/ת מקצוע המתמחים בקידום של מתחמי התחדשות עירונית ובעלי ניסיון מוכח בתחום. שנית, יש לדאוג כי מארגני הפרויקט ינהלו את הפרויקט ואת התקשורת השוטפת והאינטנסיבית במשך שנים עם בעלי הדירות באופן טכנולוגי, שקוף ומקצועי. כיום בזכות מערכות טכנולוגיות כמו גט סטטוס ניתן לנהל תקשורת שוטפת, מתן עדכונים וריכוז מסמכים באמצעים דיגיטליים, ומי שבוחר שלא לנהל כך פשוט גורם לבעלי הדירות לאבד המון מידע, להתנהלות לא יעילה ומסורבלת של הפרוייקט. בחירה נכונה של מארגן פרויקט המסוגל לנהל את התהליך באופן מקצועי בשילוב ביצוע פעולות מקדמות באופן אסרטיבי מצידו יכולות להוות קרקע פורייה להמשך קידום הפרויקט בהצלחה.

בעלי הדירות חייבים לקחת את ההובלה ולא להיות מובלים

ההבנה הבסיסית ביותר בהתחדשות עירונית היא- שבעלי הדירות הם בעלי הקרקע ולכן רק הם אלו שיקבעו כיצד יתנהל ויתקדם הפרויקט. אך גם להבנה הזו חייבים להגיע עם ענווה, כי פרט לשליטה בקרקע, מרבית בעלי הדירות אינם אנשי נדל"ן או ניהול פרויקטים המסוגלים להניע את התהליך לבד. בשנים האחרונות אנו עדים למגמה מבורכת בה יותר ויותר בעלי דירות החלו לקחת לידיהם את מלאכת ההתארגנות החברתית שבה הם אלו אשר זיהו את ההיתכנות לקידום פרויקט במתחם ומניעים את גלגלי ההתחדשות העירונית במתחם. אך מדובר באליה וקוץ בה, משום שיחד עם השליטה בתהליך יכול להיווצר מצב של "שכרון הכוח" בו בעלי הדירות לא מבינים מתי נכון להעביר את מלאכת הניהול לבעלי המקצוע מה שיכול לעכב משמעותית את התקדמות הפרויקט. כמי שמארגנת ומלווה מאות בעלי דירות בלא מעט פרויקטים אני מאמינה כי על מנת לקדם פרויקטים המתקדמים בצורה מהירה וטובה צריך לייצר מצד אחד כוח ואחדות בקרב בעלי הדירות המתבטא  בהבנות ברורות כיצד הם רוצים לראות את הפרויקט נע קדימה, אך גם נכון לשלב כבר מהשלב הראשון את אנשי המקצוע הנכונים והטובים ביותר עבור הפרויקט. אנשי מקצוע כגון יזם, עורך דין ועוד, שיוכלו לנצל את העובדה כי בעלי הדירות מגובשים ורוצים להתקדם קדימה ושיוכלו להוסיף מהירות ומקצועיות לאותן רצונות.

מדובר כבר במקצוע על פי חוק - היזהרו ממאכערים

לצערנו הרבה מאוד תובנות, חוקים ותקנות בישראל, נחקקו רק לאחר מקרים מצערים, תלונות דיירים ותקלות שהתרחשו במציאות וכך גם בכל נושא ניצול התמימות של בעלי הדירות בהתחדשות עירונית. בשנת 2017, ממשלת ישראל חוקקה את חוק המארגנים, אשר מטרתו להסדיר את ההסכמים בפרויקטים של התחדשות עירונית. השפעתו המרכזית של החוק על הדיירים היא הגדרה של לוחות זמנים להסכמים ולהטיל על המארגנים חובת שקיפות, זמינות והוגנות אל מול בעלי הדירות. תחילה החוק מחייב את מארגן הפרויקט לאגד לפחות 40% מבעלי הדירות לכנס בו הוא חושף באופן מפורט ביותר את כל עיקרי תנאי ההתקשרות עימו וכן נושאים כגון: מהם עיקרי ההסכם והחוק, בשם מי הוא פועל (אם הוא פועל בשם חברה יזמית), מה שכר הטרחה שישולם לו, לשתף זהות של בעל דירה הפועל יחד איתו לקידום הפרויקט (אם הגיע דרך דייר בפרויקט), מידע על הרשות להתחדשות עירונית ודרכי הפנייה אליה. רק לאחר שבעלי הדירות מקבלים הסבר מפורט במהלך האספה, מארגן העסקה רשאי להחתים אותם על הסכם כתוב. על פי חוק המארגנים, ההסכם חייב לכלול לוחות זמנים לקידום העסקה עם יזם, כאשר אנו כמארגנים חייבים להציג התקדמות ועמידה בלוח הזמנים לפי השלבים השונים של הפרויקט.

עם שנים של ניסיון הכולל ליווי של אלפי בעלי דירות בלא מעט פרויקטים נוכחתי לראות בשטח כי ניהול פרויקט מקצועי, אישי, מסודר, טכנולוגי ושקוף הכרחי מאוד כדי לקדם את הפרויקט בצורה יעילה וטובה. אני רואה את תפקיד המארגן כאביר בעלי הדירות המוכן להגן עליהם בידע מקצועי, לסייע ולקדם את הפרויקט בשיתוף עם אנשי המקצוע המתאימים וליצר מערכת מאוחדת של כלל באנשי המקצוע, הדואגים לשקף ולעבוד בצורה יעילה, מקצועית וטכנולוגית על מנת להוביל, לקדם, להנגיש מידע ולהוביל את הפרויקט להצלחה.

שתפו את המאמר

צרו איתנו קשר

מאמרים נוספים

באמצעות מיגון ופתרונות מגורים- ההתחדשות עירונית כמפתח ליצירת חוסן לאומי- גד גרשון

כבר בשנת 1998 הכריזו במשרד הבינוי והשיכון על תוכנית מהפכנית לפיה יהרסו מבנים ישנים על מנת לייצר שכונות חדשות , שבהן יבנו דירות בטוחות , ממוגנות יותר ועמידות לרעידות אדמה, עבור התושבים. כאשר הפתרון ברובו, אמור לבוא מיזמים פרטיים. מאז עברו כ- 25 שנים בהם התכנית הממשלתית להתחדשות עירונית עוברת שינויים ועדכונים לצורך קידום הבנייה בישראל. אך עם השנים נעה ההתחדשות העירונית ממטרתה המקורית כצורך לאומי להגנה על ביטחון האזרחים במדינה להזדמנות עסקית כלכלית והאופציה היחידה לחידוש פני שכונות ותיקות במצב רעוע ביותר. לצערנו, מלחמת חרבות ברזל הוכיחה לנו, באופן כואב מאוד, כי להתחדשות העירונית יש תפקיד חשוב מאוד לפני הכל בהגנה על חיי אדם אך גם ביצירת חוסן לאומי כלכלי כמי שעתידה להוביל את הנדל"ן למגורים בישראל. גד גרשון, סמנכ"ל להתחדשות עירונית בחברת שפיר מגורים, במאמר לבעלי הדירות המחוברים למערכת המידע בגט סטטוס. על חשיבות ההתחדשות העירונית וכיצד לקדם אותה בצורה מהירה יותר ביום שלאחר המלחמה.

קרא עוד »

די לסחבת- התחדשות עירונית היא משימה מדינית ולא אזרחית/ אברהם שמש

הדרישה הגוברת לדירות מגורים בעיקר באזורי הביקוש לצד מחסור בקרקעות לבנייה הביאו בשנים האחרונות לעלייה משמעותית בהתעניינות ורצון בעלי דירות לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית. אך מה שנראה כעסקת "חייהם" של בעלי הדירות טומנת בחובה לא מעט קשיים, סכנות וחשיפות העלולים להפוך את עסקת החלומות לסיוט מתמשך. יזם הנדל"ן הוותיק ומבעלי קבוצת YBDI, המשמש יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית בארגון הקבלנים והבונים תל אביב והמרכז. מר יוסי בר דוד, במאמר המפרט לבעלי הדירות בגט סטטוס, את כלל החשיפות והסכנות בתהליך וכיצד ניתן להתמודד איתם.באופן עקרוני מדובר בבשורה טובה, הרי בפרויקטים של פינוי בינוי יוצרים סיטואציה קלאסית של ניצחון משולב. מצד אחד אנשי המקצוע- יזמים, עו"ד, שמאים וכו' שיוזמים ומתכננים עסקאות עם אחוזי רווח סבירים באזורי ביקוש, ומצד שני בעלי הדירות שעומדים במידה מסוימת לפני ה- "אקזיט" על הדירה שלהם ויכולים לדאוג לעצמם לעתיד מבטיח ובטוח, אך כפי שאנו יודעים המציאות הרבה יותר מורכבת וחסרת בהירות במיוחד כשמדובר בפרויקטים ארוכים ומורכבים כמו פינוי בינוי. לשם כך ועל מנת ליצר קצת ודאות ושקיפות החליט יובל רוזיו, מנכ"ל קבוצת רוזיו התחדשות עירונית, להרים את הכפפה ולעזור לדיירים שעובדים עם מערכת ניהול הפרויקטים של גט סטטוס להבין את תהליכי הביצוע של פרויקט פינוי בינוי ולחבר בצורה נכונה ואפקטיבית בין הדיירים לבין הענף המקצועי ובכך להפוך את מסע ההתחדשות העירונית ה"חשוך והסבוך" לבהיר וברור.

קרא עוד »
יוסי מזרחי גשם

המהפכה המשפטית – כל מה שחשוב לבעלי הדירות לדעת על חוק ההסדרים 2023/ יוסי מזרחי

הדרישה הגוברת לדירות מגורים בעיקר באזורי הביקוש לצד מחסור בקרקעות לבנייה הביאו בשנים האחרונות לעלייה משמעותית בהתעניינות ורצון בעלי דירות לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית. אך מה שנראה כעסקת "חייהם" של בעלי הדירות טומנת בחובה לא מעט קשיים, סכנות וחשיפות העלולים להפוך את עסקת החלומות לסיוט מתמשך. יזם הנדל"ן הוותיק ומבעלי קבוצת YBDI, המשמש יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית בארגון הקבלנים והבונים תל אביב והמרכז. מר יוסי בר דוד, במאמר המפרט לבעלי הדירות בגט סטטוס, את כלל החשיפות והסכנות בתהליך וכיצד ניתן להתמודד איתם.באופן עקרוני מדובר בבשורה טובה, הרי בפרויקטים של פינוי בינוי יוצרים סיטואציה קלאסית של ניצחון משולב. מצד אחד אנשי המקצוע- יזמים, עו"ד, שמאים וכו' שיוזמים ומתכננים עסקאות עם אחוזי רווח סבירים באזורי ביקוש, ומצד שני בעלי הדירות שעומדים במידה מסוימת לפני ה- "אקזיט" על הדירה שלהם ויכולים לדאוג לעצמם לעתיד מבטיח ובטוח, אך כפי שאנו יודעים המציאות הרבה יותר מורכבת וחסרת בהירות במיוחד כשמדובר בפרויקטים ארוכים ומורכבים כמו פינוי בינוי. לשם כך ועל מנת ליצר קצת ודאות ושקיפות החליט יובל רוזיו, מנכ"ל קבוצת רוזיו התחדשות עירונית, להרים את הכפפה ולעזור לדיירים שעובדים עם מערכת ניהול הפרויקטים של גט סטטוס להבין את תהליכי הביצוע של פרויקט פינוי בינוי ולחבר בצורה נכונה ואפקטיבית בין הדיירים לבין הענף המקצועי ובכך להפוך את מסע ההתחדשות העירונית ה"חשוך והסבוך" לבהיר וברור.

קרא עוד »
אמה כהן

לא חותמים לפני שמבינים- כיצד מארגנים נכון פרויקט התחדשות עירונית? אמה כהן

עם שנים של ניסיון הכולל ליווי של אלפי בעלי דירות בלא מעט פרויקטים נוכחתי לראות בשטח כי ניהול פרויקט מקצועי, אישי, מסודר, טכנולוגי ושקוף הכרחי מאוד כדי לקדם את הפרויקט בצורה יעילה וטובה. אני רואה את תפקיד המארגן כאביר בעלי הדירות המוכן להגן עליהם בידע מקצועי, לסייע ולקדם את הפרויקט בשיתוף עם אנשי המקצוע המתאימים וליצר מערכת מאוחדת של כלל באנשי המקצוע, הדואגים לשקף ולעבוד בצורה יעילה, מקצועית וטכנולוגית על מנת להוביל, לקדם, להנגיש מידע ולהוביל את הפרויקט להצלחה.

קרא עוד »