למתבונן מהצד נראה כי ביצוע וקידום פרויקטים בהתחדשות עירונית הם עניין פשוט. הרי מי לא היה רוצה לוותר על הדירה הישנה שלו תמורת קבלת דירה חדשה בפרויקט יוקרתי? אך המציאות מוכיחה כי ברגע שמתחילים לקדם פרויקט מופיעים מכשולים רבים כמו: חוסר שקיפות וודאות, חוסר ניסיון וידע מקצועי וגם לא מעט מקרי סחטנות, קנאה ותתפלאו גם שיכרון כוח. ביקשנו מעורכת הדין נורית כהן-קצב, שותפה מייסדת במשרד עורכי הדין KDC כהן קצב, קרן, דהן ושות', מהמשרדים המובילים והמבטיחים בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית, לשתף אותנו מהניסיון הרב שלה בתחום ולהסביר כיצד ניתן להקדים תרופה למכשולים ולקדם את הפרויקט בהצלחה.
נראה כי פרויקטים של התחדשות עירונית נמצאים איתנו מאז ומעולם אך בפועל מדובר בענף צעיר ומתפתח. ניצני ההתחדשות העירונית הופיעו בחיינו לפני כשני עשורים, והביאו עימם בשורה, שבבסיסה רעיון מושך. בתחילת הדרך, היה נראה כי זו תרנגולת המטילה ביצי זהב עבור כלל המשתתפים בפרויקטים: יזמים, בעלי דירות, עורכי דין ורשויות מקומיות ועוד שלל יועצים מקצועיים המלווים מיזמים אלה כמו שמאים, מפקחים, יועצי מיסוי וביטוח ועוד. אך עם השנים, כלל הצדדים הבינו כי "לא כל הנוצץ זהב הוא" וכשמגיעים לרגע, צצות לא מעט בעיות אשר הופכות את התהליך לארוך ומורכב. אך יש גם בשורה אופטימית- את רוב הבעיות ניתן למנוע בזכות ניהול תהליך נכון, שקוף ויעיל.
פחד וחוסר ניסיון- "למה שאתן לך את הדירה שלי?"
אין הרבה תחומים מקצועיים בהם יש שני שותפים עם פערי ידע, ניסיון ומקצועיות גדולים יותר מפרויקט התחדשות עירונית. דמיינו שולחן משא ומתן ארוך, כאשר מצד אחד יושבים עו"ד, שמאי, אדריכל וכמובן יזם עם ניסיון מקצועי מצטבר של עשרות שנים ליווי וביצוע של מאות פרויקטים ובצד השני יושבים בעלי הדירות שברוב המקרים אין להם כל ניסיון וידע בענף הנדל"ן המקצועי. אם לא די בכך, הרי ש שלדיון במרכז השולחן עומד, לרוב, הנכס היחיד והכי יקר של אותם בעלי דירות – הדירה הישנה שלהם. תמונה זו מבהירה מדוע החששות של בעלי הדירות הם כה גדולים. אולם, מניסיון בליווי וייצוג אלפי בעלי דירות – יש פתרון לסיטואציה המורכבת הזו. ראשית, צריך להבין ולהפנים שבעלי הדירות הם לא הגורם המקצועי ובוודאי שהם לא אמורים ללמוד קורס מזורז בנדל"ן או התחדשות עירונית. בעינינו, השלב הראשון הוא עצם ההבנה שיש פער מקצועי אדיר בין הצדדים – יזם ובעלי דירות. השלב השני, הוא לייצר הסברה והנגשה פשוטה וברורה של התהליך והשלב השלישי הוא תקשורת רציפה, עדכונים שוטפים ושקיפות מלאה של כל שלב בתהליך ההתחדשות העירונית ובתוך כך יצירת יחסי אמון שיימשכו וילוו את בעלי הדירות במהלך השים הבאות. מערכת גט סטטוס מסייעת לגורמים המקצועיים לעשות זאת ביתר קלות, שהרי לא ניתן לייצר תקשורת איכותית עם מאות בעלי דירות באופן אנלוגי, אלא רק בעזרת שימוש בטכנולוגית ניהול פרויקטים מסוג זה.
קנאה- "למה הוא קיבל עשרה מטרים יותר ממני? לא חותם!"
בפרויקט פינוי בינוי סטנדרטי, פוגשים עשרות בעלי דירות, שמביאים לשולחן המשא ומתן, מעבר לשטח דירה שונה, גם ידע, ניסיון, אופי ותרבות שונים, המתובלים בשנים של יחסי שכנות עם יתר בעלי הדירות, שלמעשה, הופכים להיות "שותפים עסקיים". מעל כל בעלי הדירות הללו, החשש הגדול של כמעט כל ישראלי באשר הוא: לא לצאת פראייר!. כל אלו הופכים את ניהול וקידום הפרויקט למשימה חברתית מאוד מורכבת, לצד אתגרים משפטיים מורכבים. עם התנהלות נכונה מול בעלי הדירות, הבנה לליבם, לחששותיהם, להנגשת התהליך בדרך שתובן ותותאם להם – הפרויקט יכול לקרום עור וגידים. לאורך שנים של ניסיון בליווי וייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית, אחת העצות המקצועיות שלנו היא – לתאם צפיות ולשקף לבעלי הדירות בצורה ברורה ומובנת מה ניתן, או לא ניתן, לקבל במסגרת התמורות לבעלי הדירות בפרויקט. לצערנו, ישנם לא מעט בעלי מקצוע הנוקטים בשיטת "מכירת החלומות". הכי פשוט לפזר הבטחות ללא כיסוי על מנת לטפל בהתנגדות. אך להבטחה ללא כיסוי יש גם מחיר כבד בהמשך התהליך, שעלול להביא לאובדן אמון כליל שלא ניתן לשקמו וירידת כל ההשקעה לטימיון.. עצה נוספת היא למנות נציגות מקדמת לפרויקט בשלבים מאוד ראשוניים. תפקיד הנציגות הוא לסייע בארגון בעלי הדירות בבניין, לרכז את צורכי הדיירים אל מול בעלי התפקידים ולהעביר מידע מבעלי התפקידים בצורה ברורה אל בעלי הדירות ובשני הכיוונים. כאשר ממנים נציגות חשוב מאוד לוודא כי חברי הנציגות הנבחרים הנם נציגים המעוניינים בקידום התהליך ולא כאלה שיעכבו את הפרויקט שלא לצורך ויפריעו לקידומו התקין.
שיכרון הכוח- "אנחנו בעלי הקרקע ורק אנחנו נקבע"
בהתחדשות עירונית יש לבעלי הדירות כוח מאוד משמעותי, הם בעלי הקרקע ובלעדיהם הפרויקט לא יכול לצאת אל הדרך. בכל פרויקט התחדשות עירונית יש לא מעט שלבים בהם נדרשת הכרעת בעלי הדירות וכאן אנו עלולים להיכנס לאזורי שכרון הכוח. לאחר ייצוג של אלפי בעלי דירות בהתחדשות עירונית נתקלנו בלא מעט מקרים בהם החלטות קריטיות המהוות עמוד תווך בתהליך עברו למצב שאנו מכנים – "החלטה שלא להחליט" מצב שבו בעלי הדירות דוחים החלטה קריטית מתוך תקווה למקסם ולמצות – ובכך נוצר קיפאון ביישום הפרויקט. על מנת להימנע מכך, חשוב ליצר מנגנון קבלת החלטות יעיל עם בעלי הדירות כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט, ובוודאי בתוך הסכם הפינוי ובינוי, הכולל סדר פעולות לכלל שלבי הפרויקט, לשקף את רגעי קבלת ההחלטות של בעלי הדירות, לקבוע לוחות זמנים לכל החלטה והכי חשוב לקבוע תנאים בסיסיים ותיאום צפיות לכל החלטה. במקרה הזה אנו נעזרים במערכת גט סטטוס המציגה לכל פרויקט את כלל השלבים ומאפשרת לנו ולבעלי הדירות לדעת ולהיערך לכל שלב.
ייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית זה לא עניין טכני של עריכת מו"מ, כתיבת חוזים וייצוג משפטי. מדובר בתהליך ארוך ומורכב הכולל מאות שלבים ועדכונים. תהליך הדורש שילוב של ידע וניסיון מקצועי, גמישות ויצירתיות מחשבתית לצד יכולות ניהול תהליכים ומשימות מורכבות תוך יצירת תקשורת נכונה הבונה אמון ומצליחה למנוע ולמגר לא מעט בעיות לאורך הדרך.
